Alcabala y utilidad: qué se paga al transferir un inmueble en Ecuador

Transferir un inmueble en Ecuador tiene dos impuestos municipales que casi siempre se nombran mal. Uno lo paga quien compra y el otro quien vende, se liquidan en el mismo municipio y ninguno de los dos es el impuesto predial anual.

Alcabala: la paga quien compra

El impuesto de alcabalas grava todo traspaso del dominio de un inmueble: compraventa, donación, permuta, adjudicación, remate, dación en pago, aportes a sociedades, fusiones, particiones y prescripción adquisitiva, entre otros.

El artículo 535 del COOTAD fija la tarifa en el 1% sobre la base imponible. La base es, en términos prácticos, el mayor entre el valor del contrato y el avalúo municipal vigente del inmueble.

Dos matices que cambian el resultado:

• El impuesto es municipal. Lo administra el GAD del cantón donde está el inmueble, con su propia ordenanza. Por eso Quito, Guayaquil, Cuenca o Samborondón no tramitan igual ni cobran exactamente los mismos adicionales.
• Existen rebajas y exoneraciones. El COOTAD prevé casos de reducción y de exención, y cada municipio los aplica en su ordenanza. Si vas a transferir, pregunta explícitamente por rebajas antes de asumir el 1% pelado.

Por costumbre la asume el comprador, pero es un acuerdo entre partes: si lo negocias distinto, escríbelo en la promesa de compraventa.

Impuesto a la utilidad: lo paga quien vende

Es el que la gente llama "plusvalía", aunque no es la ley de plusvalía que se derogó en 2018. Está en el artículo 556 del COOTAD y grava con el 10% la utilidad obtenida en la transferencia de inmuebles urbanos.

La utilidad se calcula, en esencia, así:

1. Toma el precio de venta.
2. Resta el precio al que compraste.
3. Resta las mejoras que hiciste y los gastos de adquisición y de la propia transferencia.
4. Aplica la deducción por años de tenencia que corresponda.

Ese último punto es el que más gente ignora y el que más dinero mueve: la ley reconoce que parte del mayor valor no es ganancia real sino tiempo, y por eso el impuesto se reduce a medida que pasan los años entre la compra y la venta, hasta desaparecer en el largo plazo. El porcentaje exacto y su tope los define la ordenanza de tu municipio, así que confírmalo ahí antes de calcular.

Lo que no se paga

Un punto que ahorra sustos: la transferencia de dominio de inmuebles no está gravada con IVA. Sí lo están servicios asociados, como honorarios profesionales o comisiones de corretaje, que se facturan aparte.

Tampoco existe hoy la "ley de plusvalía" que gravaba la ganancia extraordinaria: fue derogada. Lo que sigue vigente es el impuesto municipal a la utilidad descrito arriba.

Los otros costos del cierre

Además de los impuestos, la transferencia tiene costos de trámite:

• Notaría. Se cobra según tabla oficial, en función del valor del acto.
• Registro de la Propiedad. La inscripción también se tarifa por rangos de valor y por cantón. Sin inscripción no eres dueño frente a terceros, aunque tengas la escritura firmada.
• Certificados previos. Gravámenes, avalúo, certificado de no adeudar al municipio y, si aplica, autorizaciones adicionales.

Como referencia de planificación, el conjunto de impuestos y trámites suele ubicarse entre el 2% y el 4% del precio. Es una referencia, no una promesa: pídela por escrito al municipio y a la notaría antes de comprometerte.

El orden correcto de los pasos

El error más frecuente es firmar primero y averiguar después. La secuencia que funciona:

1. Solicita el certificado de gravámenes y el avalúo municipal.
2. Pide en el municipio la liquidación de alcabala y utilidad para esa operación concreta. Salen con valores calculados, no estimados.
3. Acuerda por escrito quién paga qué en la promesa de compraventa.
4. Paga los impuestos y luego firma la escritura.
5. Inscribe en el Registro de la Propiedad. Este paso es el que transfiere el dominio de verdad.

Las tarifas base del 1% y del 10% son las del COOTAD. Las rebajas, exoneraciones y adicionales dependen de la ordenanza de cada municipio: verifica el cantón donde está tu inmueble antes de calcular. Este artículo es orientativo y no sustituye asesoría legal o tributaria.