Transferir un inmueble en Ecuador tiene dos impuestos municipales que casi siempre se nombran mal. Uno lo paga quien compra y el otro quien vende, se liquidan en el mismo municipio y ninguno de los dos es el impuesto predial anual.
Alcabala: la paga quien compra
El impuesto de alcabalas grava todo traspaso del dominio de un inmueble: compraventa, donación, permuta, adjudicación, remate, dación en pago, aportes a sociedades, fusiones, particiones y prescripción adquisitiva, entre otros.
El artículo 535 del COOTAD fija la tarifa en el 1% sobre la base imponible. La base es, en términos prácticos, el mayor entre el valor del contrato y el avalúo municipal vigente del inmueble.
Dos matices que cambian el resultado:
- El impuesto es municipal. Lo administra el GAD del cantón donde está el inmueble, con su propia ordenanza. Por eso Quito, Guayaquil, Cuenca o Samborondón no tramitan igual ni cobran exactamente los mismos adicionales.
- Existen rebajas y exoneraciones. El COOTAD prevé casos de reducción y de exención, y cada municipio los aplica en su ordenanza. Si vas a transferir, pregunta explícitamente por rebajas antes de asumir el 1% pelado.
Por costumbre la asume el comprador, pero es un acuerdo entre partes: si lo negocias distinto, escríbelo en la promesa de compraventa.
Impuesto a la utilidad: lo paga quien vende
Es el que la gente llama "plusvalía", aunque no es la ley de plusvalía que se derogó en 2018. Está en el artículo 556 del COOTAD y grava con el 10% la utilidad obtenida en la transferencia de inmuebles urbanos.
La utilidad se calcula, en esencia, así:
- Toma el precio de venta.
- Resta el precio al que compraste.
- Resta las mejoras que hiciste y los gastos de adquisición y de la propia transferencia.
- Aplica la deducción por años de tenencia que corresponda.
Ese último punto es el que más gente ignora y el que más dinero mueve: la ley reconoce que parte del mayor valor no es ganancia real sino tiempo, y por eso el impuesto se reduce a medida que pasan los años entre la compra y la venta, hasta desaparecer en el largo plazo. El porcentaje exacto y su tope los define la ordenanza de tu municipio, así que confírmalo ahí antes de calcular.
Lo que no se paga
Un punto que ahorra sustos: la transferencia de dominio de inmuebles no está gravada con IVA. Sí lo están servicios asociados, como honorarios profesionales o comisiones de corretaje, que se facturan aparte.
Tampoco existe hoy la "ley de plusvalía" que gravaba la ganancia extraordinaria: fue derogada. Lo que sigue vigente es el impuesto municipal a la utilidad descrito arriba.
Los otros costos del cierre
Además de los impuestos, la transferencia tiene costos de trámite:
- Notaría. Se cobra según tabla oficial, en función del valor del acto.
- Registro de la Propiedad. La inscripción también se tarifa por rangos de valor y por cantón. Sin inscripción no eres dueño frente a terceros, aunque tengas la escritura firmada.
- Certificados previos. Gravámenes, avalúo, certificado de no adeudar al municipio y, si aplica, autorizaciones adicionales.
Como referencia de planificación, el conjunto de impuestos y trámites suele ubicarse entre el 2% y el 4% del precio. Es una referencia, no una promesa: pídela por escrito al municipio y a la notaría antes de comprometerte.
El orden correcto de los pasos
El error más frecuente es firmar primero y averiguar después. La secuencia que funciona:
- Solicita el certificado de gravámenes y el avalúo municipal.
- Pide en el municipio la liquidación de alcabala y utilidad para esa operación concreta. Salen con valores calculados, no estimados.
- Acuerda por escrito quién paga qué en la promesa de compraventa.
- Paga los impuestos y luego firma la escritura.
- Inscribe en el Registro de la Propiedad. Este paso es el que transfiere el dominio de verdad.
Las tarifas base del 1% y del 10% son las del COOTAD. Las rebajas, exoneraciones y adicionales dependen de la ordenanza de cada municipio: verifica el cantón donde está tu inmueble antes de calcular. Este artículo es orientativo y no sustituye asesoría legal o tributaria.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto es el impuesto de alcabala en Ecuador?
- El COOTAD fija la alcabala en el 1% sobre la base imponible de la transferencia (artículo 535). Es un impuesto municipal, así que cada GAD lo administra con su propia ordenanza, sus rebajas y sus exoneraciones.
- ¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
- Por costumbre y salvo pacto distinto, la alcabala la paga el comprador y el impuesto a la utilidad lo paga el vendedor. Es negociable entre las partes, pero conviene dejarlo escrito en la promesa de compraventa para evitar discusiones el día de la escritura.
- ¿Qué es el impuesto a la utilidad o plusvalía municipal?
- Es el impuesto del 10% sobre la utilidad obtenida al transferir un inmueble urbano, previsto en el artículo 556 del COOTAD. Grava la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, sumadas las mejoras y los gastos, con deducciones por los años que el inmueble estuvo en tu poder.
- ¿Se paga IVA al comprar una casa en Ecuador?
- La transferencia de dominio de bienes inmuebles no está gravada con IVA. Sí puede haberlo en servicios asociados, como honorarios de corretaje o de estudio jurídico.
- ¿Cuánto suman en total los gastos de cierre?
- Como referencia general, entre el 2% y el 4% del precio, sumando alcabala, registro y notaría. El valor exacto depende del cantón y del precio del inmueble, así que confírmalo en el municipio y en la notaría antes de cerrar.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
