Impuestos al comprar o vender una casa en Ecuador 2026

Al comprar o vender un inmueble en Ecuador, el comprador paga por costumbre la alcabala del 1 % y el vendedor el impuesto a la utilidad del 10 % sobre su ganancia, que baja un 5 % por cada año que tuvo la propiedad; en una casa de 220.000 USD —la mediana que se pide en Quito según 2.573 anuncios en venta al 6 de noviembre de 2026— la alcabala ronda los 2.200 USD. A eso se suman la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el predial del año al día.

Quién paga qué y dónde lo dice la ley

Los artículos citados son los del Código Orgánico de Organización Territorial (COOTAD). Dos reglas de esa ley explican casi todas las discusiones en la notaría:

• La ley no dice «paga el comprador». El artículo 531 dice que pagan la alcabala quienes reciben beneficio del contrato y que, salvo estipulación específica, ese beneficio se presume mutuo y proporcional. La costumbre de cargarla al comprador funciona porque la minuta lo estipula. Si quieren repartirla de otra forma, va en la promesa de compraventa.
• Sin comprobantes no hay escritura. El artículo 537 impide a los notarios extender la escritura y a los registradores inscribirla sin los recibos de la alcabala, y el 560 hace lo mismo con el impuesto a la utilidad. Por eso los dos se pagan antes de firmar.

Cuánto es la alcabala con los precios de hoy

Sobre la mediana de lo que se pide en el portal, el 1 % de alcabala queda así:

Anuncios en venta activos al 6 de noviembre de 2026. Son precios pedidos, no precios de cierre.

Dos matices cambian la cifra. Si el avalúo catastral es mayor que el precio de la escritura, la base es el avalúo (art. 532), así que bajar el precio en el papel no baja la alcabala por debajo de ese valor. Y el municipio puede cobrar adicionales junto con ella dentro del tope del artículo 536: pide la liquidación antes de firmar. Por qué los dos valores casi nunca coinciden está en avalúo catastral frente a precio de mercado.

Ejemplo completo: una casa de 220.000 USD en Quito

Tomamos la mediana de casas en Quito y un caso supuesto: el vendedor compró hace 12 años en 140.000 USD, sin mejoras que pueda acreditar, y el avalúo catastral está por debajo del precio.

Lo que paga el comprador

• Alcabala: 1 % de 220.000 = 2.200 USD, más los adicionales que liquide el municipio.
• Notaría e inscripción en el Registro: según los aranceles de la notaría y del Registro de Quito para esa cuantía.
• Si compra con crédito, además, avalúo y gastos de la entidad: gastos de cierre de una hipoteca.

Lo que paga el vendedor

Es un techo, no la liquidación final: el artículo 559 permite deducir además la desvalorización de la moneda según informe del Banco Central, el 557 descuenta lo pagado por contribuciones especiales de mejoras, y el municipio puede haber cambiado el 10 % por ordenanza. Con 20 años o más de tenencia, el impuesto no se cobra. El cálculo con mejoras y gastos está en impuesto a la utilidad al vender.

Rebajas y exenciones que trae la ley

• Reventa en menos de tres años. Si el mismo inmueble vuelve a transferirse dentro de los tres años siguientes, la alcabala baja un 40 % en el primer año, un 30 % en el segundo y un 20 % en el tercero (art. 533).
• Permutas. Se causa el 75 % del impuesto total, a cargo de uno de los contratantes (art. 533).
• Vivienda de interés social. La transferencia de inmuebles destinados a programas de vivienda de interés social, previamente calificados, está exenta del todo (art. 534).
• Particiones y disolución de sociedades: exentas (art. 534).

Si tu caso encaja en alguna, pídela por escrito en la ventanilla de rentas: no se aplica sola. Las dos piezas municipales, explicadas juntas, están en alcabala y utilidad: qué se paga al transferir un inmueble.

En qué orden se paga

1. El vendedor pone el predial del año al día. El artículo 512 del COOTAD da descuentos de hasta el 10 % a quien paga en la primera quincena de enero, y recargo desde julio.
2. Certificados. Gravámenes en el Registro y no adeudar en el municipio: certificado de no adeudar al municipio.
3. Liquidación de alcabala y utilidad en el municipio del cantón donde está el inmueble, con el precio ya acordado.
4. Pago de los dos impuestos. Sin esos recibos la notaría no firma.
5. Firma de la escritura y pago de la notaría.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta ahí no hay transferencia frente a terceros: qué pasa después de firmar.

La secuencia completa, desde la promesa, está en escrituración paso a paso, y el presupuesto completo del comprador, en cuánto cuesta escriturar una propiedad.

Tres errores que se pagan caro

• Poner en la escritura un precio menor al real. No baja la alcabala por debajo del avalúo y, en la siguiente venta, te deja una utilidad mayor porque tu precio de compra quedó bajo.
• Confundir el predial con la alcabala. El predial es anual y lo debe tener al día el dueño; la alcabala nace con la venta.
• Negociar quién paga el día de la firma. Se escribe en la promesa: «la alcabala y la inscripción, el comprador; la utilidad y los certificados, el vendedor; la notaría, a medias», o lo que acuerden.

Casas a la venta cerca de la mediana

Si quieres ver qué se compra hoy alrededor de ese precio, estos anuncios publicados en el portal están cerca de la mediana de su ciudad:

• Casa de 3 dormitorios en conjunto, Quito, 230.000 USD
• Casa en urbanización por la vía Intervalles, Tumbaco, 210.000 USD
• Casa en Los Parques, zona Ceibos, Guayaquil, 320.000 USD

Más opciones en casas en venta en Quito y casas en venta en Guayaquil.

Cómo se calculó

Las medianas salen de los anuncios en venta activos en el portal al 6 de noviembre de 2026, sin duplicados, con precio mayor a cero, al menos 20 m² y un valor por m² entre 1 y 10.000 USD. La alcabala se calcula al 1 % sobre esa mediana, sin adicionales ni rebajas. El ejemplo de utilidad usa las deducciones de los artículos 556 y 559 del COOTAD con datos supuestos. La metodología completa está en metodología.

Si vas a vender o a comprar

Si vendes, calcula tu utilidad con el precio al que de verdad puedes vender: empieza por cuánto vale mi casa, y publicar tu propiedad es gratis. Si compras, suma la alcabala a tu presupuesto y pruébalo en la calculadora de crédito hipotecario, o pregúntale a Gia por casas en Quito hasta 230.000 USD.