Comprar una propiedad en Ecuador lleva ocho pasos —presupuesto, búsqueda, papeles, inspección, promesa, crédito, escritura e inscripción— y el presupuesto se fija con precios reales: una casa se pide a una mediana de 220.000 USD en Quito y de 309.000 USD en Guayaquil, y un departamento a 163.000 y 190.000 USD, según los anuncios en venta publicados al 6 de noviembre de 2026.
Cuánto cuesta comprar en cada ciudad
| Ciudad | Tipo | Anuncios | Precio mediano | Área mediana | USD/m² mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| Quito | Casa | 2.573 | 220.000 | 312 m² | 657 |
| Quito | Departamento | 2.502 | 163.000 | 142 m² | 1.038 |
| Quito | Terreno | 1.964 | 297.000 | 1.320 m² | 181 |
| Guayaquil | Casa | 1.143 | 309.000 | 301 m² | 980 |
| Guayaquil | Departamento | 795 | 190.000 | 145 m² | 1.595 |
| Cuenca | Casa | 134 | 197.000 | 286 m² | 848 |
| Cuenca | Departamento | 84 | 125.000 | 103 m² | 1.242 |
| Daule | Casa | 142 | 123.950 | 136 m² | 913 |
| Salinas | Departamento | 137 | 170.000 | 140 m² | 1.333 |
| Manta | Departamento | 67 | 169.000 | 106 m² | 1.719 |
Anuncios en venta activos al 6 de noviembre de 2026. Son precios pedidos, no de cierre.
Si tu presupuesto es menor, esto es lo que hay publicado por tramo:
| Ciudad y tipo | Hasta 60.000 | Hasta 80.000 | Hasta 100.000 | Total |
|---|---|---|---|---|
| Quito, departamento | 134 | 321 | 555 | 2.522 |
| Quito, casa | 77 | 231 | 435 | 2.581 |
| Guayaquil, casa | 24 | 69 | 113 | 1.148 |
| Guayaquil, departamento | 17 | 33 | 68 | 798 |
| Daule, casa | menos de 5 | 11 | 31 | 143 |
En Quito, uno de cada cinco departamentos publicados (555 de 2.522) se pide en 100.000 USD o menos.
Los ocho pasos, en orden
| Paso | Qué haces | Lo que más lo demora |
|---|---|---|
| 1. Presupuesto | Precio, impuestos, gastos y crédito precalificado | Juntar los papeles de ingresos |
| 2. Búsqueda | Comparar por zona y contra la mediana | Visitas que no filtraste antes |
| 3. Papeles | Gravámenes, escritura, predial, no adeudar | Herencias sin posesión efectiva, hipotecas vigentes |
| 4. Inspección | Revisión técnica antes de firmar nada | Agendar al profesional |
| 5. Promesa | Precio, fechas, condición del crédito y penalidad | Negociar quién paga qué |
| 6. Crédito | Avalúo, revisión legal y aprobación | El ritmo de la entidad |
| 7. Escritura | Impuestos pagados y firma en notaría | Liquidaciones municipales |
| 8. Registro | Inscripción y catastro a tu nombre | El turno del Registro |
1. Fija el presupuesto completo
El precio no es todo lo que pagas. Suma la alcabala del 1 % sobre el mayor valor entre precio y avalúo catastral (COOTAD, arts. 532 y 535), la notaría y la inscripción en el Registro, y, si compras con crédito, el avalúo y los gastos de la entidad. En una casa de 220.000 USD, la alcabala sola son 2.200 USD. El detalle está en impuestos y gastos al comprar o vender.
Si vas a financiar, precalifícate antes de buscar. En el BIESS la precalificación es automática y en línea (condiciones del BIESS). Cuánto te prestan según tu sueldo está en crédito hipotecario en Ecuador y lo puedes probar en la calculadora de crédito hipotecario. Si no llegas a la entrada, revisa cuánto necesitas de entrada.
2. Busca por zona y compara contra la mediana
Un anuncio caro o barato solo se ve así contra su sector. Las medianas por barrio están en las estadísticas de Quito por sector y de Guayaquil por sector. Antes de perder un sábado, pregunta por WhatsApp lo básico: qué preguntar antes de visitar.
3. Revisa los papeles antes de dar dinero
- Certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad del cantón: dice quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o prohibiciones de enajenar. Cómo leerlo: certificado de gravámenes.
- Escritura del vendedor, para comparar linderos, área y cómo adquirió.
- Predial al día y certificado de no adeudar al municipio.
- Alícuotas al día, si es propiedad horizontal.
- Estado civil del vendedor: si el bien es de la sociedad conyugal, firma también el cónyuge.
- En terrenos, el informe de regulación que dice qué se puede construir: uso de suelo e IRM.
La lista completa, con dónde se verifica cada papel, está en qué documentos pedir antes de entregar dinero.
4. Paga una inspección técnica
Un ingeniero o arquitecto que contratas tú, no el vendedor, revisa estructura, humedad e instalaciones y te deja un informe con fotos. Se hace antes de la promesa y sirve para negociar con un papel en la mano: la inspección técnica antes de comprar.
5. Firma la promesa de compraventa
Hazla ante notario y que diga: partes y estado civil, el inmueble como consta en la escritura, precio y calendario de pagos, fecha de la escritura definitiva, condición del crédito (qué pasa con el anticipo si te lo niegan), quién paga cada impuesto y una penalidad recíproca. La versión desarrollada está en promesa de compraventa: qué debe decir, y qué pasa con el dinero entregado, en arras y anticipos.
6. Cierra el crédito
La entidad manda a un perito, revisa la situación legal del inmueble y aprueba. En el BIESS el porcentaje financiado se calcula sobre el avalúo comercial, no sobre el precio: si el avalúo sale bajo, la diferencia la pones tú. Qué te asegura cada etapa: precalificación y aprobación.
7. Paga los impuestos y firma la escritura
El municipio liquida la alcabala del comprador y la utilidad del vendedor. El notario no puede extender la escritura sin los recibos de pago (COOTAD, art. 537). Lee la minuta antes: nombres, cédulas, linderos, área, parqueaderos y bodega.
8. Inscribe y pon todo a tu nombre
Con la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón la transferencia queda hecha. Pide de nuevo el certificado de gravámenes: debe salir tu nombre. Luego actualiza el catastro y los servicios. Qué pasa en esa etapa: inscripción de la escritura en el Registro. La secuencia notarial completa está en escrituración paso a paso.
Si compras desde el exterior
La búsqueda, el presupuesto y la negociación se hacen a distancia; la verificación y la firma las hace alguien en Ecuador con un poder. Cada pago se hace contra un documento firmado, nunca contra un mensaje. El proceso está en comprar desde Estados Unidos o España sin viajar, el poder en poder para comprar desde el exterior y la guía general en comprar desde el exterior.
Anuncios cerca de la mediana
- Departamento por estrenar de 2 dormitorios en Tumbaco, 160.000 USD
- Casa de 3 dormitorios en conjunto, Quito, 230.000 USD
- Departamento de 2 dormitorios en Bosques de la Costa, Guayaquil, 190.000 USD
- Casa en Challuabamba, Cuenca, 217.600 USD
- Departamento en la Mitad del Mundo, Quito, 60.000 USD
Cómo se calculó
Las medianas y los conteos salen de los anuncios en venta activos en el portal al 6 de noviembre de 2026, sin duplicados, con precio mayor a cero, al menos 20 m² y un valor por m² entre 1 y 10.000 USD. Los conteos por tramo usan el mismo corte; las celdas con menos de 5 anuncios no se publican. Detalle en metodología.
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Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto cuesta una casa en Ecuador?
- Depende mucho de la ciudad. Al 6 de noviembre de 2026, la mediana de lo que se pide por una casa es 220.000 USD en Quito (2.573 anuncios), 309.000 en Guayaquil (1.143), 197.000 en Cuenca (134) y 123.950 en Daule (142).
- ¿Qué documento confirma que el vendedor es el dueño?
- El certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad del cantón. Muestra el titular actual y si hay hipotecas, embargos o prohibiciones de enajenar. Pídelo con fecha cercana a la firma.
- ¿Cuánto pago de impuestos al comprar?
- La alcabala es el 1 % del mayor valor entre el precio y el avalúo catastral (COOTAD, arts. 532 y 535), y por costumbre la paga el comprador. A eso se suman la notaría, la inscripción en el Registro y, si hay crédito, el avalúo y los gastos de la entidad.
- ¿Cuándo soy dueño legalmente?
- Cuando la escritura queda inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón. La firma en la notaría no basta: después de inscribir, pide un certificado de gravámenes que ya muestre tu nombre.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
