Ley de Inquilinato: qué exige a propietario e inquilino en Ecuador

La Ley de Inquilinato es una de las normas sobre las que más se opina y menos se lee. Circulan como verdades cosas que no están en el texto —"la garantía obligatoria son dos meses"— y se ignoran reglas que sí están, como el tope legal del canon.

Esto es lo que la ley establece, en el orden en que importa.

El arriendo tiene un tope legal

El canon mensual no puede superar la doceava parte del 10% del avalúo comercial del inmueble registrado en el catastro municipal, más los impuestos municipales correspondientes.

En números: si el avalúo catastral de un departamento es de 35.000 dólares, el 10% son 3.500 al año, y dividido entre doce da un tope cercano a los 291 dólares mensuales.

En la práctica, en muchas zonas el arriendo de mercado supera ese cálculo, porque el avalúo catastral suele ir por detrás del valor comercial real. Cuando el inquilino considera que le cobran por encima del tope, puede acudir al área de avalúos de su municipio y solicitar la fijación del canon de arrendamiento.

La garantía no es obligatoria

La ley no obliga a pagar depósito ni garantía. Es un acuerdo entre arrendador e inquilino, y su monto depende de lo que digan en el contrato.

Como es materia de acuerdo, conviene que el contrato diga con precisión:

• Monto entregado y concepto.
• Cuándo y cómo se devuelve.
• Qué puede descontarse: daños distintos del desgaste normal, servicios impagos.
• Un inventario y estado del inmueble al inicio, idealmente con fotos fechadas.

Ese inventario es lo que evita la discusión típica del final: si algo estaba roto antes o se rompió durante.

Cuándo el contrato debe ser escrito

Todo acuerdo cuyo canon supere un salario básico unificado —482 dólares en 2026— debe constar por escrito y registrarse en una notaría. Por debajo de eso, la ley admite el arriendo verbal.

Admitirlo no lo hace recomendable. Sin contrato escrito, las condiciones de plazo, incremento, reparaciones y devolución de garantía quedan en la memoria de cada parte, que suele ser distinta.

Obligaciones del arrendador

• Entregar el inmueble en condiciones de uso y mantenerlo así durante el arriendo.
• Realizar las reparaciones estructurales y de habitabilidad que no derivan del uso normal del inquilino.
• Respetar el uso pacífico del inmueble: no entrar sin autorización ni cortar servicios como forma de presión.

El incumplimiento tiene consecuencias reales: cuando la falta de mantenimiento obliga al inquilino a desocupar, la ley contempla multas e indemnizaciones que pueden alcanzar varios meses de arriendo.

Obligaciones del inquilino

• Pagar el canon en el plazo y forma pactados.
• Cuidar el inmueble y responder por los daños que causen él o quienes viven ahí, más allá del desgaste normal.
• Destinarlo al uso pactado: una vivienda arrendada como vivienda no se convierte en local sin autorización.
• Permitir reparaciones urgentes y necesarias.
• Devolverlo al terminar en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro por uso.

Terminación del contrato

La ley establece causales y procedimientos: la terminación no es una decisión unilateral que se ejecuta cambiando la cerradura. Entre las causas habituales están la falta de pago, el uso distinto al pactado, los daños graves, la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble y la resolución de común acuerdo.

Dos reglas prácticas para ambos lados:

1. Todo por escrito. Avisos, notificaciones, acuerdos de salida y devolución de garantía.
2. Nada de vías de hecho. Cortar el agua, cambiar la cerradura o sacar las cosas del inquilino son actos que empeoran la posición legal de quien los hace, tenga o no la razón de fondo.

Antes de firmar, en dos minutos

Para el inquilino: verifica que quien arrienda sea el propietario o tenga poder para hacerlo, revisa el avalúo catastral si el canon te parece alto, deja constancia del estado del inmueble y pide comprobantes de cada pago.

Para el propietario: contrato escrito, inventario con fotos, comprobación de la capacidad de pago, y registro notarial cuando el canon supere el SBU.

Artículo orientativo basado en la Ley de Inquilinato vigente. Para un caso concreto —especialmente si hay conflicto— consulta con un abogado o con la Defensoría Pública.