Invertir en arriendo en Ecuador: cómo calcular la rentabilidad real
Rentabilidad bruta, neta y sobre capital propio explicadas con números del mercado ecuatoriano: qué costos hay que descontar, qué ocupación asumir y por qué el tope legal del canon afecta tus cuentas.
La conversación sobre invertir en arriendo casi siempre empieza mal: alguien dice "me renta el 8%" y nadie pregunta sobre qué. Hay tres rentabilidades distintas y solo una sirve para decidir.
Las tres cifras
Rentabilidad bruta. Arriendo anual dividido para el precio de compra, por cien. Un departamento de 120.000 dólares que se arrienda a 700 mensuales da 8.400 al año: un 7% bruto. Es la cifra que se cita en las conversaciones y la que no sirve para decidir nada.
Rentabilidad neta. La misma cuenta después de descontar todos los costos de tener el inmueble. Es la que importa.
Rentabilidad sobre capital propio. Si compraste con crédito, mide el retorno sobre lo que pusiste de tu bolsillo, restando la cuota. Puede ser mayor que la neta —el apalancamiento amplifica— y también negativa si la cuota supera al arriendo.
Lo que hay que descontar
Sobre el ingreso anual bruto, resta:
- Impuesto predial del municipio.
- Alícuota, si es propiedad horizontal. En edificios con amenities es el gasto que más sorprende.
- Mantenimiento y reparaciones. Una regla prudente es reservar cerca de un mes de arriendo al año; en inmuebles antiguos o frente al mar, más.
- Seguro del inmueble.
- Administración, si no la haces tú. Y si la haces tú, cuenta tu tiempo.
- Corretaje al cambiar de inquilino.
- Impuesto a la renta sobre el ingreso por arriendo, según tu situación tributaria.
- Vacancia: los meses en que el inmueble no genera. Asumir doce meses ocupados todos los años es el error de cálculo más común.
Con esos descuentos, un 7% bruto suele aterrizar entre el 4% y el 5,5% neto. No es mala noticia: es la cifra real, y sobre ella se compara contra cualquier otra alternativa.
Un ejemplo completo
Departamento de 120.000 dólares, arriendo de 700 mensuales:
- Ingreso bruto anual: 8.400
- Vacancia estimada de un mes: −700
- Alícuota, 90 al mes: −1.080
- Predial: −250
- Mantenimiento reservado: −700
- Seguro: −200
- Ingreso neto antes de impuestos: 5.470
Sobre 120.000 dólares de inversión, eso es un 4,6% neto, sin contar el impuesto a la renta ni los gastos de cierre de la compra, que también forman parte del capital invertido.
Si además compraste con crédito, la cuota entra en la cuenta y cambia por completo la lectura: el flujo mensual puede ser negativo mientras la rentabilidad patrimonial sigue siendo positiva, porque cada cuota amortiza deuda.
El tope legal del canon
Un dato que casi ningún cálculo de inversión incorpora: la Ley de Inquilinato fija el arriendo máximo en la doceava parte del 10% del avalúo comercial catastral del inmueble, más impuestos municipales. Si el avalúo catastral es de 35.000 dólares, el tope ronda los 291 mensuales.
En la práctica el mercado suele operar por encima porque los avalúos van por detrás del valor comercial, pero el inquilino puede pedir al municipio la fijación del canon. Conviene conocer el número antes de proyectar ingresos, sobre todo si vas a comprar específicamente para arrendar.
Dónde comprar para arrendar
La rentabilidad tiene un numerador y un denominador, y el denominador es el precio de entrada. Por eso las zonas más caras por metro no son automáticamente las mejores para renta:
- Zonas consolidadas de ciudad (norte de Quito, centro-norte de Guayaquil): demanda estable todo el año, vacancia baja, precios de entrada altos. Rentabilidad moderada y previsible.
- Zonas de playa (Salinas, Manta): ingresos altos en temporada, meses muertos y costos de operación mayores. Exige administración local.
- Corredores en crecimiento (vía a Daule, valles de Quito): precios de entrada menores y potencial de revalorización, con demanda de arriendo menos profunda.
Cinco preguntas antes de comprar para rentar
- ¿Cuánto se arrienda hoy un inmueble igual en ese mismo edificio o urbanización?
- ¿Cuál es la alícuota actual y qué derramas hay previstas?
- ¿Cuánto tarda en arrendarse en esa zona?
- ¿Quién lo administra cuando el inquilino llame un domingo?
- ¿Aguanto seis meses vacío sin que me altere las finanzas?
Si la respuesta a la última es no, el problema no es la rentabilidad: es el tamaño de la inversión.
Los ejemplos son ilustrativos. Las referencias de mercado provienen del inventario activo del portal a agosto de 2026 y no constituyen asesoría financiera.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un arriendo?
- La rentabilidad bruta es el arriendo anual dividido para el precio de compra, por cien. La neta descuenta antes los gastos reales: predial, alícuota, mantenimiento, seguro, administración y meses vacíos. La diferencia entre ambas suele ser de varios puntos.
- ¿Qué gastos hay que descontar para saber la rentabilidad real?
- Impuesto predial, alícuota, mantenimiento y reparaciones, seguro, administración si no la haces tú, comisión de corretaje al cambiar de inquilino, impuesto a la renta sobre el arriendo y los meses en que el inmueble está vacío.
- ¿Conviene más el arriendo anual o el vacacional?
- El vacacional da más por noche y menos previsibilidad, con costos de operación y administración mucho mayores. El anual da menos ingreso bruto y mucha más estabilidad. En zonas de playa como Salinas o Manta la estacionalidad manda; en Quito o Guayaquil el anual suele ser más eficiente.
- ¿Hay un límite legal para lo que puedo cobrar de arriendo?
- Sí. La Ley de Inquilinato fija como tope mensual la doceava parte del 10% del avalúo comercial catastral del inmueble, más los impuestos municipales que correspondan. Conviene conocer ese número antes de proyectar ingresos.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
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