En Ecuador, el arriendo de vivienda se rige por la Ley de Inquilinato: el contrato debe hacerse por escrito y registrarse ante notario si el canon supera un salario básico unificado (482 USD en 2026), el inquilino tiene derecho a un plazo mínimo de dos años y el dueño que no quiere renovar debe avisar con 90 días de anticipación. La ley vigente no fija un monto de garantía: eso lo deciden las partes en el contrato.
Lo que dice la ley, punto por punto
| Tema | Regla vigente | Artículo |
|---|---|---|
| Forma del contrato | Puede ser verbal o escrito | Art. 27 |
| Contrato escrito obligatorio | Si el canon supera un salario básico unificado; el arrendador lo registra ante notario dentro de los 30 días siguientes a la firma | Art. 29 |
| Plazo mínimo | El inquilino tiene derecho a dos años, salvo hoteles y pensiones, estadías transitorias y locales de corta duración | Art. 28 |
| Aviso del dueño para no renovar | 90 días antes del vencimiento; si no avisa, el contrato se renueva un año, una sola vez | Art. 33 |
| Aviso del inquilino (contrato verbal o sin plazo) | Un mes de anticipación, pagando ese mes | Art. 35 |
| Tope del canon | La doceava parte del 10 % del avalúo comercial del catastro, más los impuestos municipales del predio | Art. 17 |
| Subir el canon | Se pide a la oficina de registro de arrendamientos tras obras de mejora o cuando han pasado dos años desde la última fijación | Art. 21 |
| Subarrendar una vivienda | Prohibido, salvo arriendos ocasionales de hasta tres meses | Arts. 36 y 38 |
| Venta del inmueble | Termina el contrato y el nuevo dueño da tres meses para desocupar, salvo contrato por escritura pública inscrita | Art. 31 |
| Fallecimiento del inquilino | El contrato sigue para su familia si lo desean | Art. 32 |
| Derechos del inquilino | Son irrenunciables | Art. 22 |
| Garantía | La ley vigente no fija monto | — |
El texto de los artículos está en la Codificación de la Ley de Inquilinato. Hay una reforma en curso: el 1 de octubre de 2026 la Asamblea tramitó en segundo debate un proyecto que limitaría la garantía a dos cánones y daría al dueño 15 días para devolverla. Hasta que se vote y se publique, rige la ley actual.
La oferta de arriendo en el portal hoy
| Ciudad | Departamentos en arriendo | Canon mediano | Rango |
|---|---|---|---|
| Quito | 17 | 379 USD | 150 a 1.800 USD |
| Guayaquil | 4 | No se publica (menos de 5) | — |
| Cuenca | 1 | No se publica | — |
Anuncios activos al 6 de noviembre de 2026. Fuera de Quito ciudad hay 2 en Tumbaco, 1 en Conocoto y 1 en Sangolquí. Con muestras tan chicas no publicamos medianas por sector ni por número de cuartos.
Lo que sí es claro es la demanda. Entre el 20 de julio y el 6 de noviembre de 2026, los anuncios de arriendo sumaron 10,4 contactos por cada 100 visitas a la ficha (42 contactos en 403 visitas, sin contar las del propio dueño), frente a 6,5 en los anuncios en venta. Hay poca oferta publicada y quien la ve escribe más: para un dueño, es el argumento para publicar con precio, fotos y condiciones claras.
El contrato: lo que no puede faltar
Con un canon mayor a 482 USD el contrato escrito es obligatorio; por debajo, igual conviene. Las cláusulas mínimas:
- Partes y facultad para arrendar. Que el nombre del arrendador coincida con el del certificado de gravámenes, o que exhiba un poder.
- El inmueble exacto, con parqueadero y bodega identificados.
- Canon, día de pago y cuenta. Transferencia, siempre.
- Plazo y renovación. Respeta los dos años mínimos de la ley.
- Reajuste: cada cuánto y con qué regla. «Podrá reajustarse» no es una regla.
- Garantía: monto, qué cubre, en qué plazo y cómo se devuelve.
- Servicios y alícuota: quién paga cada uno.
- Acta de entrega con fotos y lecturas de medidores, como anexo.
- Reparaciones: quién arregla qué.
- Notificaciones: un correo de cada parte.
La versión desarrollada, cláusula por cláusula, está en contrato de arriendo: las cláusulas que no pueden faltar.
Garantía: cuánto pedir y cómo se recupera
Como la ley vigente no la regula, el monto es un acuerdo. Lo que decide si vuelve completa es el papel:
- Garantía no es el último mes. Si se usa así, el dueño se queda sin respaldo justo cuando aparece un daño. Que el contrato lo diga.
- Desgaste no es daño. Pintura apagada por el tiempo es desgaste; una puerta forzada es daño. Solo el daño y las deudas con respaldo (planillas, alícuotas) se descuentan.
- Cada descuento, con factura o cotización.
- La liquidación, por escrito, y la devolución por transferencia.
Ejemplos de descuento y la secuencia de salida están en garantía de arriendo: cuánto pedir y cómo recuperarla.
Registrar el contrato: para qué sirve
El artículo 29 pide que el arrendador registre ante notario los contratos con canon mayor a un salario básico, dentro de los 30 días siguientes a la firma. No es un trámite decorativo: el artículo 47 dice que el arrendador no puede demandar sin el certificado de fijación del canon o la declaratoria de inscripción del predio en el registro municipal de arrendamientos, y que la demanda debe adjuntar el contrato registrado o una declaración juramentada ante notario. Un dueño que no registró llega en desventaja al día del conflicto. Cómo se hace y qué no resuelve está en registrar el contrato de arriendo.
Subir el arriendo y avisar la salida
- Durante el plazo, el canon cambia solo si el contrato tiene una cláusula de reajuste o si las dos partes firman un adendum.
- Al vencer, el dueño que no quiere renovar avisa por escrito con 90 días de anticipación (art. 33). Si no lo hace, el contrato se renueva un año.
- Tope legal: con un avalúo catastral de 60.000 USD, el 10 % son 6.000 al año, es decir, 500 USD al mes más los impuestos municipales del predio (art. 17). El inquilino que paga más puede pedir la fijación del canon.
Cómo redactar el aviso y cuánto cuesta un mes vacío frente a la subida está en subir el arriendo: cuándo se puede y cómo se avisa.
Si algo sale mal
La terminación anticipada por parte del dueño solo procede por las causales del artículo 30: dos pensiones impagas que sigan así hasta la citación de la demanda, daños, subarriendo sin autorización, uso distinto del pactado, obras no autorizadas, demolición o necesidad del dueño de ocupar el inmueble. Cambiar la cerradura o cortar servicios no es una de ellas. Si el inquilino dejó de pagar, el orden está en el inquilino dejó de pagar: qué hacer, y el juicio, en desalojo de un inquilino paso a paso. Qué exige la ley a cada parte en el día a día está en Ley de Inquilinato: qué exige a propietario e inquilino y en reparaciones: quién paga qué.
Departamentos en arriendo publicados
- Departamento de 2 dormitorios en La Carolina, Quito, 540 USD
- Departamento de 3 dormitorios en El Batán, Quito, 490 USD
- Departamento en el sector Mañosca, Quito, 380 USD
- Departamento de estreno en Kennedy Norte, Guayaquil, 825 USD
Cómo se calculó
El conteo y la mediana salen de los anuncios de arriendo activos en el portal al 6 de noviembre de 2026; con menos de 5 anuncios no se publica mediana. La tasa de contacto son los clics de WhatsApp, ver teléfono o llamada por cada 100 visitas a la ficha, entre el 20 de julio y el 6 de noviembre de 2026, sin contar las visitas ni los clics del propio dueño ni las sesiones que contactaron 10 anuncios o más. Detalle en metodología.
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Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto es la garantía de arriendo según la ley en Ecuador?
- La Ley de Inquilinato vigente no fija un monto: es un acuerdo que debe constar en el contrato, con qué cubre y cómo se devuelve. Una reforma tramitada en segundo debate en octubre de 2026 propone un tope de dos cánones y 15 días para devolverla, pero aún no está vigente.
- ¿Con cuánta anticipación debe avisar el dueño que no renueva?
- Con 90 días antes del vencimiento, según el artículo 33. Si no avisa, el contrato se entiende renovado por un año, una sola vez.
- ¿El contrato de arriendo tiene que ser escrito?
- Es obligatorio cuando el canon supera un salario básico unificado (482 USD en 2026), y el arrendador debe registrarlo ante notario dentro de los 30 días siguientes (art. 29). Por debajo de ese monto la ley admite el arriendo verbal.
- ¿Me pueden subir el arriendo cuando quieran?
- No durante el plazo, salvo que el contrato tenga una cláusula de reajuste o firmen un adendum. Además, la ley pone un tope: la doceava parte del 10 % del avalúo catastral más los impuestos municipales del predio (art. 17).
- ¿Cuántos departamentos hay en arriendo en Quito?
- Al 6 de noviembre de 2026 hay 17 departamentos en arriendo publicados en Quito ciudad, con un canon mediano de 379 USD y un rango de 150 a 1.800 USD.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
