Cómo calculamos los precios

Todas las cifras se calculan sobre los anuncios publicados en este portal. Hay dos orígenes y no se mezclan sin decirlo: los anuncios que publica directamente quien vende o alquila, y los anuncios importados del portal Plusvalía, que hoy son la mayor parte del inventario.

Son precios pedidos, los que fija quien publica. No son precios de operaciones cerradas: nadie en Ecuador publica esos datos de forma abierta, y presentarlos como tales sería falso.

Un anuncio entra en el cálculo cuando sigue publicado, no está marcado como duplicado de otro y declara precio y área mayores que cero. Un anuncio retirado deja de contar el mismo día. Por eso el inventario que se lee aquí es el de hoy, no un histórico acumulado.

Precio dividido por área, anuncio por anuncio. Se descartan de entrada los resultados por debajo de $1/m² y por encima de $10.000/m²: en ese rango no hay mercado, hay un error de captura — un área en hectáreas escrita como metros, o un precio con un cero de más.

Sobre los valores que quedan se aplica el método del rango intercuartílico: se calcula el cuartil 25 y el 75, y se excluye lo que caiga a más de 1,5 veces esa distancia por fuera. Es un criterio fijo, no una selección manual.

En el cálculo nacional vigente se excluyeron 541 anuncios por ese criterio.

El promedio de un mercado que mezcla un departamento de 60 m² con una hacienda de 40 hectáreas no describe a ninguno de los dos. Donde se puede, se publica la mediana: el valor que deja la mitad de los anuncios por debajo y la mitad por encima.

Una mediana solo se publica con al menos cinco anuncios en el corte. Por debajo de eso el campo viene vacío y la página no muestra nada: preferimos un hueco a una cifra que nadie debería citar.

La zona es el primer tramo de la dirección, que es el nivel geográfico más fino que tiene el catálogo: un barrio, una urbanización, a veces una avenida. La clave ignora mayúsculas y tildes, de modo que «Cumbayá», «CUMBAYA» y «Cumbaya» son un solo lugar.

Se descarta lo que no es un lugar. Si el tramo describe lo que se vende en vez de dónde está —«Casa en Venta», «Terreno de Venta en Tumbaco»— no genera zona, ni página, ni precio promedio. Y una zona absorbe sus rincones: «Cumbayá Sector La Viña» cuenta dentro de Cumbayá en lugar de competir con ella.

Una zona necesita al menos cinco anuncios para tener página propia, y al menos tres con precio y área válidos para mostrar un precio por metro cuadrado.

Las métricas principales se calculan solo sobre venta, porque un precio total y una renta mensual no son comparables. A los anuncios de alquiler nunca se les calcula precio por metro cuadrado: dividir una renta mensual entre un área no da un $/m², da un número sin significado.

Es el promedio de días transcurridos desde que cada anuncio entró en esta base de datos, contando solo los que siguen activos. No mide cuánto tarda en venderse una propiedad: los anuncios que se vendieron o se retiraron ya no están en la muestra. Y la fecha es la del alta aquí, no la de la publicación original, así que una importación masiva reinicia ese reloj para miles de anuncios a la vez.

Las cifras se recalculan con el inventario: cuando un anuncio se publica, se edita o se retira, las páginas que lo incluían se regeneran. No hay una fecha de corte mensual.

Además, cada madrugada se guarda un corte del mercado —conteo, mediana, promedio y rango por país, ciudad, tipo y zona— para poder comparar el mercado consigo mismo más adelante. Esa serie empieza en agosto de 2026.

• No dicen a cuánto se vendió nada. Son precios de oferta.
• No cubren el mercado completo: cubren lo que se publica en este portal y en la fuente que importamos.
• No sustituyen un avalúo. Un avalúo mira una propiedad concreta; esto mira lo que piden los demás.
• La evolución compara cohortes distintas de anuncios entre periodos, no la variación de precio de un mismo inmueble.