Comprar una casa que todavía tiene hipoteca del vendedor

Sí se puede comprar una casa que todavía tiene hipoteca del vendedor, y de hecho es de lo más común: la mayoría de las viviendas que se venden están pagándose. La única condición innegociable es que la hipoteca quede cancelada e inscrita en el Registro de la Propiedad, no después de que pagues, sino como parte de la misma operación. El mecanismo estándar es que una porción de tu precio no vaya al bolsillo del vendedor, sino directamente al banco acreedor para saldar la deuda, y que la cancelación se inscriba junto con tu compraventa. Todo el riesgo de esta compra se concentra en el orden de esos pasos.

Los tres caminos posibles

El vendedor cancela antes con recursos propios. El más sencillo para ti: cuando firmas, el bien ya está libre. Es raro, porque pocos vendedores tienen ese dinero disponible.

La deuda se cancela con tu pago, en la misma operación. El caso habitual. Parte del precio se destina al banco acreedor y el resto al vendedor.

Asumes tú la deuda existente. Solo si el banco acreedor lo acepta y te califica: la hipoteca continúa y cambia el deudor. Es una decisión del banco, no de las partes, y suele requerir el mismo análisis de crédito que uno nuevo. Si te lo proponen, pídelo por escrito al banco antes de firmar nada.

La secuencia del caso habitual

1. Certificado de gravámenes actualizado. Ahí ves qué banco tiene la hipoteca, desde cuándo, y si además hay prohibición de enajenar, embargo, patrimonio familiar o algún juicio anotado. Cómo se lee cada anotación está en certificado de gravámenes.
2. Liquidación de la deuda al día. La emite el banco acreedor a pedido del vendedor. Trae el saldo de capital, intereses y cualquier cargo, con fecha de validez. Ese documento es el que te dice cuánto de tu precio se va al banco.
3. La promesa lo dice todo. Debe constar que el precio se destina primero a cancelar la hipoteca, que el vendedor autoriza el pago directo al banco acreedor, en qué plazo se obtiene la carta de cancelación, y qué pasa si la liquidación cambia porque venció.
4. Pago al banco y carta de cancelación. Pagada la deuda, el banco emite el instrumento para cancelar la hipoteca. Ojo: la carta no cancela nada por sí sola; hay que otorgar la escritura de cancelación e inscribirla.
5. Notaría. Se otorgan la cancelación de hipoteca y la compraventa. Puede ser el mismo día y en la misma notaría; coordínalo con anticipación.
6. Registro de la Propiedad. Se inscriben ambas, la cancelación antes o junto con tu compra.
7. Certificado de gravámenes posterior a la inscripción. El paso que casi nadie da y que cierra la operación: pídelo a tu nombre y comprueba que la hipoteca vieja ya no aparece.

Si tú también compras con crédito

Entonces hay dos bancos en la mesa: el que cobra y el que desembolsa. Tu banco normalmente desembolsa contra la inscripción de su propia hipoteca, y para inscribirla necesita que la anterior esté cancelada. Ese cruce lo arma el abogado designado por el banco, y es la parte que más tiempo consume. Tres preguntas concretas para tu oficial de crédito, en la primera reunión: ¿el desembolso puede ir en parte directo al banco acreedor?, ¿quién coordina la firma de las dos escrituras?, ¿cuántos días toma en su banco desde la aprobación hasta el desembolso? El funcionamiento general del crédito está en crédito hipotecario en Ecuador.

La cuenta, con números hipotéticos

Supongamos un precio acordado de 100.000 dólares y una liquidación del banco acreedor de 62.000 con validez hasta fin de mes:

• Al banco acreedor: 62.000
• Al vendedor: 38.000
• Tú pagas: 100.000

Dos avisos sobre esta cuenta. Primero, la liquidación vence: si la firma se corre dos semanas, el saldo sube por intereses, y el documento debe decir quién cubre la diferencia (lo natural es que el vendedor, porque es su deuda). Segundo, si la liquidación fuera mayor que el precio, el vendedor tiene que poner la diferencia de su bolsillo para que la hipoteca se pueda cancelar; si no puede, la operación no existe por más promesa que se firme. Verifícalo antes de entregar cualquier anticipo.

Cuándo detenerte

• La deuda supera el precio y el vendedor no acredita cómo cubre el faltante.
• Además de la hipoteca hay prohibición de enajenar, embargo o una demanda anotada. La hipoteca se cancela pagando; esas otras no.
• El vendedor no consigue la liquidación. Si el banco no se la da a él, que es el deudor, algo pasa con esa deuda.
• Hay patrimonio familiar constituido: es un trámite aparte y toma su tiempo; pregunta cuánto antes de comprometerte con una fecha.
• Te piden pagar al vendedor "para que él cancele". Sin excepciones: el dinero destinado a la deuda va al banco acreedor, con constancia.

Los errores que se repiten

Usar un certificado de gravámenes de hace meses; el estado registral cambia. Creer que con la carta del banco ya está: falta la inscripción. Firmar la compraventa sin fecha tope para la cancelación, con lo cual esperas indefinidamente. Y no pedir el certificado final a nombre tuyo, que es la única prueba de que el bien quedó limpio.

Un detalle práctico que ahorra semanas: pide desde el principio que la notaría y el abogado del banco hablen entre ellos con las dos minutas sobre la mesa —cancelación y compraventa— en vez de resolverlas en serie. Y antes de firmar la promesa, ten en la mano el certificado de gravámenes, la liquidación vigente y la cédula del titular; con esos tres papeles se decide si esta compra avanza o no. Qué más pedir y dónde verificarlo está en qué documentos pedir antes de entregar dinero.