Un crédito hipotecario en Ecuador se pide al BIESS, si eres afiliado, o a un banco: el BIESS financia del 80 % al 95 % del avalúo a hasta 25 años y su línea Vivienda Premier presta hasta 65.000 USD al 2,99 %; en la banca, la tasa efectiva referencial del segmento inmobiliario es 8,34 % y la máxima 9,10 % en noviembre de 2026, según el Banco Central. En el BIESS la cuota puede llegar al 40 % de tu ingreso neto.
Los cuatro tipos de crédito, frente a frente
| BIESS vivienda terminada | BIESS Vivienda Premier | Vivienda de interés social o público | Banca privada | |
|---|---|---|---|---|
| Tasa | Varía según el plazo; toma como referencia la tasa referencial inmobiliaria del BCE y se reajusta cada 180 días | 2,99 % | Máxima de 4,99 % | Máxima de 9,10 %; referencial de 8,34 % |
| Cuánto financia | 80 % a 95 % del avalúo comercial, según el tramo | Hasta 65.000 USD, incluidos gastos | Según la entidad y el programa | Según la entidad |
| Plazo | Hasta 25 años | Hasta 30 años | Según la entidad | Según la entidad |
| Vivienda | Casa, departamento o suite, nueva o usada | Nueva, única y de primer uso, con avalúo de 71.504,70 USD | Calificada dentro del programa | Según la entidad |
| Quién aplica | Afiliados con 36 aportaciones y jubilados | Afiliados con ingreso familiar de hasta 1.527,94 USD | Según el programa | Ingresos demostrables y buen historial |
Fuentes: BIESS vivienda terminada y BIESS Vivienda Premier, consultadas el 6 de noviembre de 2026; tasas activas efectivas del Banco Central del Ecuador, vigencia noviembre de 2026. La tasa del BCE es un techo y una referencia del segmento: la tasa que te ofrezca cada banco puede ser menor.
El BIESS no publica un número de tasa para vivienda terminada. Para comparar, pide a cada entidad la tasa efectiva anual y la tabla de amortización con los seguros incluidos. La decisión entre uno y otro, con sus tiempos, está en BIESS o banco privado: cómo elegir, y los topes de precio de la vivienda de interés social y público, en vivienda VIP y VIS: a quién le conviene.
Cuánto financia el BIESS según el monto del préstamo
| Monto del préstamo (incluidos gastos) | En salarios básicos | % del avalúo que financia |
|---|---|---|
| Hasta unos 94.303 USD | Hasta 195,65 SBU | 95 % |
| Hasta unos 136.213 USD | Hasta 282,60 SBU | 90 % |
| Hasta unos 209.564 USD | Hasta 434,78 SBU | 85 % |
| Hasta unos 492.604 USD | Hasta 1.022 SBU | 80 % |
Conversión con el salario básico unificado de 482 USD de 2026.
El porcentaje se aplica al avalúo, no al precio que negociaste. Si el perito valora por debajo, la diferencia sale de tu bolsillo.
Cuánto te prestan según tu sueldo
La regla del BIESS: la cuota puede comprometer hasta el 40 % de tus ingresos netos. Para un afiliado, el ingreso es el promedio de los últimos 13 sueldos reportados al IESS, menos las deudas vigentes y el aporte personal.
| Ingreso neto mensual | Cuota máxima (40 %) | Monto a 20 años | Monto a 25 años |
|---|---|---|---|
| 800 USD | 320 USD | 37.300 USD | 40.300 USD |
| 1.000 USD | 400 USD | 46.600 USD | 50.300 USD |
| 1.500 USD | 600 USD | 70.000 USD | 75.500 USD |
| 2.000 USD | 800 USD | 93.300 USD | 100.700 USD |
| 2.500 USD | 1.000 USD | 116.600 USD | 125.900 USD |
| 3.000 USD | 1.200 USD | 139.900 USD | 151.000 USD |
Supuesto de cálculo: cuota fija (sistema francés) con una tasa ilustrativa de 8,34 %, la referencial del segmento inmobiliario del BCE para noviembre de 2026. No es la tasa del BIESS ni la de un banco concreto, y no incluye seguros. Prueba tu caso con tu tasa en la calculadora de crédito hipotecario.
Con Vivienda Premier cambia el límite: 65.000 USD a 30 años al 2,99 % dan una cuota de unos 274 USD al mes, que cabe en el 40 % de un ingreso de unos 685 USD. El límite ahí no es la cuota, sino el tope de ingreso familiar y el tipo de vivienda.
Cómo restar tus otras deudas antes de calcular está en capacidad de pago: cómo calcular tu cuota máxima. A fin de mes publicaremos una guía dedicada a cuánto presta el BIESS según el sueldo.
Qué compras con eso, a precios de hoy
| Vivienda mediana | Anuncios | Precio mediano | Tramo BIESS | Entrada | Cuota a 25 años | Ingreso neto necesario |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casa en Daule | 142 | 123.950 USD | 90 % | 12.395 USD | 886 USD | 2.216 USD |
| Departamento en Cuenca | 84 | 125.000 USD | 90 % | 12.500 USD | 894 USD | 2.234 USD |
| Departamento en Quito | 2.502 | 163.000 USD | 85 % | 24.450 USD | 1.101 USD | 2.752 USD |
| Departamento en Guayaquil | 795 | 190.000 USD | 85 % | 28.500 USD | 1.283 USD | 3.208 USD |
| Casa en Quito | 2.573 | 220.000 USD | 85 % | 33.000 USD | 1.486 USD | 3.714 USD |
Anuncios en venta activos al 6 de noviembre de 2026 (precios pedidos, no de cierre). Supone que el avalúo coincide con el precio y la misma tasa ilustrativa de 8,34 %.
Si tu ingreso no llega, el presupuesto baja: en Quito hay 555 departamentos publicados a 100.000 USD o menos, de 2.522. Algunos ejemplos:
- Departamento de estreno de 1 dormitorio en Paseo Ilaló, Quito, 112.877 USD
- Departamento de 2 dormitorios en planta baja, Calderón, 76.900 USD
- Departamento en la Mitad del Mundo, Quito, 60.000 USD
Requisitos del BIESS
- 36 aportaciones al IESS. Con relación de dependencia, las últimas 13 consecutivas; voluntarios y afiliados sin relación de dependencia, 36 consecutivas.
- Estar al día con el IESS y el BIESS en cualquier préstamo.
- Edad: hasta 77 años.
- Aprobar la calificación crediticia del BIESS.
- No tener otro hipotecario en trámite con el BIESS.
La precalificación es automática y en línea. Qué te asegura la precalificación y qué la aprobación está en precalificación y aprobación de crédito hipotecario. En un banco, además de los ingresos, pesa el historial: buró de crédito.
Lo que pagas además de la entrada
Avalúo del perito, gastos legales de la entidad, notaría de la compraventa y de la hipoteca, inscripción en el Registro, la alcabala del 1 % y los seguros de desgravamen e incendio. Casi todo se paga antes del desembolso. La lista completa: gastos de cierre de una hipoteca; los impuestos de la compra: impuestos y gastos al comprar o vender.
Los pasos, en orden
- Precalifícate antes de buscar.
- Busca dentro de ese monto, contando la entrada y los gastos.
- Firma la promesa con una condición de crédito: qué pasa con el anticipo si te lo niegan.
- Avalúo y revisión legal del inmueble.
- Aprobación, escritura e inscripción de la compraventa y la hipoteca.
- Desembolso al vendedor.
El proceso completo de compra está en cómo comprar una propiedad en Ecuador.
Cómo se calculó
Las condiciones del BIESS son las publicadas en biess.fin.ec al 6 de noviembre de 2026; las tasas, las del Banco Central con vigencia de noviembre de 2026. Los montos usan la fórmula de cuota fija con la tasa ilustrativa indicada y están redondeados a la centena. Las medianas salen de los anuncios en venta activos al 6 de noviembre de 2026, sin duplicados, con precio mayor a cero, al menos 20 m² y un valor por m² entre 1 y 10.000 USD. Detalle en metodología.
Haz tu número
Pon tu ingreso, plazo y tasa en la calculadora de crédito hipotecario, mira departamentos en venta en Quito o casas en venta en Guayaquil, o pregúntale a Gia algo como departamento en Quito hasta 100.000: te muestra anuncios reales y calcula la cuota con la misma fórmula que la calculadora.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué tasa tiene un crédito hipotecario en Ecuador?
- En noviembre de 2026, el Banco Central fija para el segmento inmobiliario una tasa efectiva referencial de 8,34 % y una máxima de 9,10 %; para vivienda de interés social y público, una máxima de 4,99 %. El BIESS cobra 2,99 % en Vivienda Premier; en vivienda terminada la tasa varía según el plazo y no publica un número.
- ¿Cuánto me presta el BIESS según mi sueldo?
- La cuota puede comprometer hasta el 40 % de tu ingreso neto. Con 1.500 USD netos, la cuota máxima es 600 USD; a 25 años y con una tasa ilustrativa de 8,34 %, eso equivale a unos 75.500 USD. El resultado cambia con tu tasa real y tus otras deudas.
- ¿Cuántas aportaciones necesito para un préstamo hipotecario del BIESS?
- 36 aportaciones. Si trabajas con relación de dependencia, las últimas 13 deben ser consecutivas; si eres voluntario o sin relación de dependencia, las 36 deben ser consecutivas.
- ¿Cuánta entrada necesito con el BIESS?
- Depende del monto del préstamo, incluidos los gastos: el BIESS financia hasta el 95 % del avalúo si pides hasta 195,65 SBU (unos 94.303 USD), el 90 % hasta 282,60 SBU, el 85 % hasta 434,78 SBU y el 80 % hasta 1.022 SBU. En un departamento de 163.000 USD, la mediana de Quito, la entrada sería de 24.450 USD más los gastos de cierre.
- ¿Quién puede pedir Vivienda Premier del BIESS?
- Afiliados y jubilados con un ingreso familiar de hasta 1.527,94 USD al mes, para una vivienda nueva, única y de primer uso con avalúo de 71.504,70 USD. Presta hasta 65.000 USD, incluidos gastos, al 2,99 % y hasta 30 años.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
