Qué documentos pedir antes de entregar dinero, y dónde verificarlos

Esta lista no reemplaza a un abogado. Sirve para lo de antes: para saber si vale la pena llegar a la etapa en la que necesitas uno, y para que cuando llegues no descubras algo que se podía haber visto en la primera semana.

Son cuatro documentos y tres comparaciones. Todo lo puede pedir cualquiera.

1. Certificado de gravámenes

Qué dice. Quién consta como propietario inscrito y qué cargas pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar, demandas anotadas, patrimonio familiar.

Dónde se pide. En el Registro de la Propiedad del cantón donde está el inmueble. Varios cantones ya permiten solicitarlo en línea; en otros hay que ir con la clave catastral o los datos de la escritura.

Qué comparar. Que el nombre del propietario coincida exactamente con el de la cédula de quien te está vendiendo. No «parecido»: exacto.

Qué buscar además:

• Hipoteca vigente. No impide la venta —se cancela con el pago— pero cambia el procedimiento y los tiempos, y tiene que estar previsto en la promesa.
• Prohibición de enajenar. Impide vender hasta que se levante. Si aparece, no avances hasta entender por qué está.
• Patrimonio familiar. Protege la vivienda y exige un trámite adicional para poder transferirla.
• Varios propietarios. Si son tres hermanos, los tres firman. Uno solo no puede vender el todo.

Cuán reciente. De esta semana. Un gravamen puede inscribirse cualquier día, y un certificado de hace seis meses no dice nada sobre hoy.

2. La cédula de quien firma, y el poder si lo hay

Suena obvio y es donde más se falla, porque llega tarde en la conversación y para entonces ya hay confianza.

Pide la cédula física. Compárala con el certificado. Si quien vende actúa en nombre de otra persona, lee el poder completo y fíjate en tres cosas:

• Que autorice vender, no solo administrar o arrendar.
• Que mencione ese inmueble o dé facultad general de disposición.
• Que siga vigente y no haya sido revocado.

Un poder otorgado en el exterior necesita además estar apostillado.

3. Certificado de no adeudar al municipio

Qué dice. Que el impuesto predial y las tasas municipales están al día.

Por qué importa más de lo que parece. Las deudas municipales siguen al inmueble, no a la persona. Si están pendientes cuando compras, terminas pagándolas tú.

Dónde se pide. En el municipio del cantón, normalmente en la ventanilla de rentas o en su portal.

Aprovecha para pedir también el avalúo catastral. No es el precio de mercado, pero te dice cómo ve el municipio esa propiedad y sirve para estimar el predial que vas a pagar cada año.

4. Estado de la alícuota, si es propiedad horizontal

Pide al administrador del edificio o conjunto un certificado de que el propietario está al día.

Y haz la pregunta que casi nadie hace: ¿hay alguna contribución extraordinaria aprobada en asamblea y todavía no cobrada? Una fachada, un ascensor, un tanque de agua o una impermeabilización votados el mes pasado son una factura que ya existe aunque todavía no haya llegado. Y llega al propietario del momento, que vas a ser tú.

Pide también, si te lo dan, el acta de la última asamblea. Se lee en diez minutos y cuenta cómo funciona realmente ese edificio.

Las tres comparaciones que haces tú

1. Nombre del certificado = nombre de la cédula. Sin excepciones ni explicaciones creativas.
2. Fecha del certificado de gravámenes = de esta semana.
3. Dirección del certificado = dirección de la propiedad que visitaste.

Las tres son gratis y se hacen en la mesa de la cocina.

Cuándo entra el abogado

Cuando pases de verificar a comprometerte. Es decir, en la promesa de compraventa: condiciones, plazos, forma de pago, penalidades si una parte se retira, qué pasa si el crédito no sale.

Ese documento es el que de verdad te protege o te deja expuesto, y es donde el dinero que ahorres no contratando abogado será el más caro que ahorres en tu vida.

El orden en que conviene hacerlo

1. Ves la propiedad y te interesa.
2. Pides certificado de gravámenes, cédula y estado de alícuota. Antes de cualquier pago.
3. Haces las tres comparaciones.
4. Si todo cuadra, negocias precio y condiciones.
5. Con abogado, firman promesa de compraventa y recién ahí hay dinero de por medio.
6. Escrituración y registro.

Saltarse el paso 2 para «no perder la oportunidad» es el error que más caro sale en este mercado, y es exactamente el que quien quiere estafarte necesita que cometas.