Escrituración paso a paso: de la promesa de compraventa al Registro

Entre el acuerdo verbal y el momento en que la propiedad es legalmente tuya hay cinco pasos. Saltarse cualquiera de ellos es la forma más común de perder dinero en una compra que parecía cerrada.

Paso 1: verificación previa

Antes de comprometer un centavo:

• Certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad del cantón. Dice quién es el titular actual y si hay hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar o litigios.
• Certificado de avalúos y catastro y certificado de no adeudar al municipio.
• Escritura anterior del vendedor, para confirmar cómo adquirió y que los linderos coinciden.
• Estado civil del vendedor. Si el bien pertenece a la sociedad conyugal, hace falta el consentimiento del cónyuge.

Si el inmueble viene de una herencia, verifica que la posesión efectiva esté inscrita y que todos los herederos comparezcan. Es la causa número uno de operaciones que se detienen a mitad de camino.

Paso 2: promesa de compraventa

No es obligatoria, pero es la que protege el anticipo. Para que sea plenamente exigible sobre un inmueble debe otorgarse por escritura pública.

Lo que debe decir sí o sí:

1. Precio total y forma de pago, con fechas.
2. Plazo para firmar la escritura definitiva.
3. Penalidad si alguna de las partes incumple.
4. Quién paga qué: alcabala, utilidad, notaría, registro, honorarios.
5. Condición de financiamiento, si aplica: qué pasa si el crédito no se aprueba.
6. Estado de entrega: qué queda en el inmueble y en qué condiciones.

Ese punto 5 es crítico cuando hay banco o BIESS de por medio. Sin él, un crédito negado puede costarte el anticipo.

Paso 3: liquidación y pago de impuestos

Con la minuta lista, el municipio liquida alcabala (1% según el COOTAD, la asume normalmente el comprador) y el impuesto a la utilidad (10% sobre la ganancia, normalmente del vendedor). Se pagan antes de firmar: la notaría exige los comprobantes.

Si hay hipoteca vigente sobre el inmueble, este es el momento de coordinar la cancelación con la institución financiera, para que la escritura salga limpia o se levante el gravamen simultáneamente.

Paso 4: escritura pública

Un abogado redacta la minuta y la notaría la eleva a escritura pública. Firman comprador, vendedor y, cuando corresponda, los cónyuges y el acreedor hipotecario.

Antes de firmar, lee y verifica:

• Nombres, cédulas y estado civil de todas las partes.
• Linderos, superficie y número de predio, comparados con la escritura anterior y con el catastro.
• Que estén incluidos estacionamientos y bodega si forman parte del negocio.
• Precio y forma de pago exactamente como se acordó.

Una diferencia de superficie o un estacionamiento que no consta se arregla mucho más barato antes de firmar que después.

Paso 5: inscripción en el Registro de la Propiedad

Es el paso que la gente celebra menos y el único que transfiere el dominio frente a terceros. La escritura se inscribe en el Registro del cantón donde está el inmueble.

Cuando salga inscrita, pide de nuevo un certificado de gravámenes: debe aparecer tu nombre como titular. Ese documento, y no la firma en la notaría, es la prueba de que el proceso terminó bien.

Después, dos trámites de cierre que evitan problemas futuros: actualiza el catastro municipal a tu nombre y traspasa los servicios básicos.

Cuánto tarda y qué lo retrasa

Con todo en regla, entre dos y seis semanas. Lo que lo alarga casi siempre es una de estas cuatro cosas:

1. Un gravamen que nadie revisó a tiempo.
2. Una sucesión sin posesión efectiva inscrita.
3. Diferencias de superficie entre escritura, catastro y realidad.
4. Un crédito que avanza a su propio ritmo.

Tres de las cuatro se detectan en el paso 1. Por eso vale la pena hacerlo antes de entregar dinero, no después.

Este artículo es orientativo. Cada operación tiene particularidades y conviene revisarla con un abogado antes de firmar.