Capacidad de pago: cómo calcular tu cuota máxima antes de enamorarte de una casa

Tu cuota máxima sale de una resta y una división. Tomas tu ingreso neto mensual verificable, le aplicas el tope que la entidad usa para el total de tus deudas, le restas las cuotas que ya pagas hoy, y lo que queda es la cuota de vivienda que soportas. Después conviertes esa cuota en monto de crédito con un solo dato que el banco te da gratis: cuánto cuesta al mes cada mil dólares prestados a tu plazo y a su tasa vigente.

Hacer esa cuenta toma quince minutos y cambia la forma en que miras los anuncios. Abajo está el método completo con un ejemplo. Todos los números del ejemplo son inventados para que la cuenta se pueda seguir: no son datos del mercado ni la oferta de ninguna institución.

Paso 1: tu ingreso neto verificable

No es lo que facturas. Es lo que te queda cada mes y que además se puede demostrar: rol de pagos, aportes al IESS, declaraciones al SRI, movimientos de una cuenta bancaria a tu nombre. Un ingreso en efectivo que no pasa por ningún lado no entra en la evaluación.

Si vas a comprar con otra persona y ambos serán deudores, suman ingresos —y suman también sus deudas. Antes de fusionar economías conviene leer qué acordar cuando se compra entre dos.

Los ingresos variables (comisiones, honorarios) suelen entrar promediados de varios meses o años. Pregunta a la entidad cuántos meses promedia y con qué respaldo.

Paso 2: el tope sobre tus deudas totales

Cada institución define qué porción de tu ingreso puede quedar comprometida en cuotas —todas juntas, no solo la hipoteca—. Ese porcentaje lo fija cada una y hay que preguntarlo; no lo adivines.

Supongamos, solo para el ejemplo, un ingreso neto conjunto de $2.500 y un tope hipotético de un tercio del ingreso:

2.500 × 0,333 = 833 dólares para el total de cuotas

Paso 3: resta lo que ya pagas

Suma todas tus cuotas mensuales vigentes: vehículo, tarjetas (la cuota mínima que efectivamente pagas), créditos de consumo, deudas en casas comerciales, cuotas de las que eres garante si el titular no está al día.

Supongamos $300 al mes entre un vehículo y una tarjeta:

833 − 300 = 533 dólares de cuota disponible para la vivienda

Ese 533 es tu techo. Aquí se ve por qué comprar el carro antes que la casa sale caro: cada cuota vieja recorta el monto de la nueva.

Paso 4: convierte la cuota en monto de crédito

Este es el paso que casi nadie hace, y es el que traduce tu sueldo a metros cuadrados.

Pide a la entidad, por teléfono o en ventanilla, la cuota mensual por cada $1.000 prestados a tu plazo, con su tasa vigente y con los seguros incluidos. Es una sola cifra y te la dan sin abrir ningún trámite. Con ella:

Monto máximo = (cuota disponible ÷ factor por mil) × 1.000

Supongamos que te dicen que cada mil dólares cuestan $10,75 al mes a veinte años:

(533 ÷ 10,75) × 1.000 = 49.581 → unos 49.500 dólares de crédito

Si prefieres calcularlo tú, la fórmula de una cuota fija es:

cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

donde P es el monto, i la tasa anual dividida para doce y n el número de meses. Sirve para comparar escenarios, pero la cuota real la fija la tabla de amortización de la entidad, que incluye seguros y cargos.

Paso 5: del crédito al precio de la casa

El crédito no es el precio. Ninguna entidad financia el total: hay una porción que pones tú.

Supongamos que financia el 70% del avalúo:

Precio máximo = 49.581 ÷ 0,70 = 70.830 → unos 70.800 dólares Entrada = 70.830 − 49.581 = 21.249 dólares

Y encima de la entrada van los gastos de cierre —avalúo, notaría, impuestos municipales, inscripción, primas de seguro—, que se pagan en efectivo y no se financian. Detalle de esos rubros en impuestos y gastos al comprar o vender y en cuánto necesitas de entrada.

Ojo con el avalúo. El porcentaje se aplica sobre el avalúo del perito, no sobre el precio pactado. Si el perito valora por debajo del precio, la diferencia la cubres tú en efectivo.

Lo que la cuota no incluye

Tu cuota mensual no es el costo de vivir en esa casa. Suma también:

• Alícuota, si es conjunto o edificio, y los fondos extraordinarios. Está desarrollado en la alícuota y los gastos que no están en el precio.
• Impuesto predial anual, dividido para doce.
• Servicios que hoy quizá no pagas (más metros, más consumo).
• Mantenimiento: reserva algo cada mes. Un techo, una bomba de agua o un calefón aparecen sin avisar.

Haz la cuenta completa. Una cuota de 533 con 180 de alícuota es un costo mensual de vivienda de más de 700.

El tope del banco no es tu tope

El banco calcula lo máximo que puede prestarte. Tú tienes que calcular lo máximo que quieres deber. Son dos números distintos y casi nunca coinciden.

Preguntas que inclinan la balanza hacia una cuota más baja que el máximo:

• ¿Tienes un fondo de emergencia de varios meses de cuota después de pagar la entrada?
• ¿Tu ingreso es estable o depende de comisiones?
• ¿Viene un gasto grande previsible (un hijo, un cambio de ciudad, un estudio)?
• ¿La cuota deja algo para ahorrar? Si no deja nada, cualquier imprevisto se paga con tarjeta.

Un ejercicio útil: durante tres meses, deposita cada mes en una cuenta aparte la diferencia entre tu arriendo actual y la cuota que estás considerando. Si aguantas tres meses sin tocarla, la cuota es real. Si no aguantas, ya lo sabes antes de firmar.

Del número al mapa

Con tu precio máximo en la mano, el siguiente paso es ver qué compra ese monto en cada ciudad y en cada sector. Las estadísticas de precio por metro cuadrado del portal salen de precios pedidos en anuncios publicados, no de ventas cerradas —en Ecuador no hay un registro público de transacciones consultable—, y el titular es la mediana, no el promedio, para que una propiedad extraordinaria no mueva la cifra. El método está abierto en la página de metodología. Se recalculan solas con el inventario, así que lo que veas hoy no es lo que verás en tres meses.