Cuánto necesitas de entrada para comprar una vivienda en Ecuador

"¿Cuánto necesito de entrada?" es la primera pregunta de toda compra y casi siempre se responde con un porcentaje suelto. El porcentaje es la parte fácil; el problema es todo lo demás que hay que tener el mismo mes.

La entrada según quién financie

• BIESS, vivienda terminada: financia del 80% al 95%, así que la entrada va del 5% al 20%.
• BIESS, construcción: hasta el 100% del avalúo en algunos casos, sobre terreno propio.
• Bancos privados: habitualmente entre 20% y 30% de entrada.
• Vivienda de interés social con crédito subsidiado: existen esquemas con 5% de entrada, plazo de 25 años y tasa tope cercana al 4,99%.

Sobre una vivienda de 90.000 dólares, eso significa entradas que van de 4.500 a 27.000 según la vía. La diferencia es tan grande que conviene resolver el financiamiento antes que la búsqueda.

El dinero que nadie presupuesta

Además de la entrada, prepara:

1. Gastos de cierre: 2% a 4% del precio. Alcabala (1% según el COOTAD), inscripción en el Registro de la Propiedad y notaría. En una vivienda de 90.000 dólares, entre 1.800 y 3.600.
2. Avalúo exigido por la institución financiera.
3. Honorarios legales, si contratas abogado para revisar títulos y minuta. Es de los gastos más rentables de toda la operación.
4. Seguros asociados al crédito, que suelen ir dentro de la cuota pero encarecen el costo total.
5. Reserva o arras, si el vendedor la exige para retirar el anuncio.
6. Mudanza y adecuaciones. Cortinas, cerraduras, pintura, algún electrodoméstico: la cifra realista rara vez baja de mil dólares.

Regla práctica: entrada + 5% del precio. Si con eso no llegas cómodo, todavía no estás listo para esa vivienda.

Las ayudas del Estado

Para vivienda de interés social hay dos apoyos vigentes en 2026:

• Bono de vivienda del MIDUVI, de entre 9 y 15 salarios básicos — entre 4.338 y 7.230 dólares, según las condiciones del solicitante.
• Subsidio de hasta 7.050 dólares destinado específicamente a cubrir la entrada.

Ambos tienen requisitos de ingresos, de no poseer otra vivienda y de que el inmueble califique dentro de los parámetros VIS o VIP. Se tramitan antes de la compra, no después: llegar con la escritura firmada a pedir el bono es tarde.

La trampa del avalúo

Este punto merece su propio párrafo porque tumba operaciones ya cerradas.

La institución financia un porcentaje del avalúo que hace su perito, no del precio que acordaste con el vendedor. Si pactaste 100.000 y el avalúo sale 92.000, el crédito se calcula sobre 92.000 y esos 8.000 de diferencia se suman íntegros a tu entrada.

Cómo cubrirse: incluir en la promesa de compraventa una cláusula de condición de financiamiento que prevea qué pasa si el avalúo o la aprobación quedan por debajo de lo esperado. Sin ella, el riesgo es todo tuyo y el anticipo puede quedar en disputa.

Un ejemplo con números

Vivienda de 90.000 dólares, crédito BIESS al 90%:

• Entrada (10%): 9.000
• Gastos de cierre (3%): 2.700
• Avalúo y honorarios legales: 600
• Mudanza y adecuaciones: 1.200
• Total a tener disponible: 13.500, no 9.000.

Cincuenta por ciento más de lo que dice el porcentaje de entrada. Ese es el número con el que hay que planificar.

Cómo llegar antes

• Precalifica temprano, aunque falten meses. Sabrás tu techo real y qué te falta.
• Ordena el buró de crédito con anticipación: una deuda pequeña impaga puede costar la aprobación.
• Mantén estable la relación deuda-ingreso. Comprar un auto a crédito seis meses antes de solicitar la hipoteca reduce tu capacidad justo cuando la necesitas.
• Documenta ingresos variables. Si eres independiente, el historial ordenado de los últimos doce meses es tu mejor argumento.

Cifras de programas y subsidios vigentes en 2026. Los montos y requisitos cambian por resolución: confírmalos en el MIDUVI, el BIESS o tu banco antes de planificar.