No se compara la cuota con el arriendo. Esa es la cuenta que hace casi todo el mundo y es la que se equivoca. Se compara el costo anual de ser dueño —intereses, predial, alícuota, seguros, mantenimiento y lo que tu entrada dejaría de rendir en otro lado— contra el costo anual de arrendar. Y a esa comparación se le suma una pregunta que cambia el resultado más que ninguna otra: cuántos años te vas a quedar, porque los gastos de comprar y de vender se reparten entre esos años.
Abajo está la cuenta completa, con un ejemplo inventado para que se vea el mecanismo. Los números son tuyos: los del ejemplo no son datos de mercado.
Por qué "la cuota es igual al arriendo" no prueba nada
Dos razones.
La primera: la cuota no es todo lo que pagas por ser dueño. Encima de la cuota hay predial, alícuota, seguro de la vivienda, y un gasto que nadie presupuesta hasta que ocurre: el mantenimiento. Un calefón, una filtración, la bomba de agua del edificio. Eso lo paga el dueño, no el inquilino.
La segunda va al revés y juega a favor de comprar: una parte de la cuota no es gasto. La cuota se parte en interés y en capital. El interés se va; el capital se queda contigo, es ahorro forzado. Si comparas la cuota entera contra el arriendo estás contando como gasto un dinero que sigue siendo tuyo.
Cuando corriges las dos cosas, la cuenta empieza a decir algo.
Los seis números que necesitas (y de dónde salen)
Ninguno lo saca este artículo por ti. Todos son tuyos:
- El arriendo de una vivienda equivalente, no de cualquiera. Misma zona, mismo tamaño, mismo estado. Puedes revisar qué se está pidiendo hoy en departamentos en alquiler y en la ciudad que te interesa.
- La tabla de amortización de tu crédito. Pídela al banco o al BIESS antes de firmar. Ahí ves, año por año, cuánto de cada cuota es interés y cuánto es capital. Sin esa tabla la cuenta no se puede hacer.
- El predial anual del inmueble. Se lo pides al vendedor o lo consultas en el municipio.
- La alícuota mensual, si es conjunto o edificio, y si hay cuotas extraordinarias pendientes. En la alícuota y los gastos que no están en el precio está el detalle de qué preguntar.
- Los gastos de comprar y de vender: notaría, registro, alcabala, avalúo, gastos del crédito al entrar; comisión e impuesto a la utilidad al salir. El desglose está en impuestos y gastos al comprar o vender.
- Cuánto rendiría tu entrada en otro lado. Si vas a poner una entrada, ese dinero deja de estar disponible. Lo que dejaría de ganarte es un costo real de comprar, aunque no se pague a nadie.
La cuenta, con números inventados
Supongamos —solo para ver el mecanismo— una vivienda de 100.000 dólares, una entrada de 20.000, un crédito de 80.000 y un arriendo comparable de 700 dólares al mes. Ninguna de estas cifras es un dato de mercado: son un ejemplo.
Lado A: arrendar, un año
- Arriendo: 700 × 12 = 8.400
Lado B: ser dueño, un año
- Interés del crédito: supongamos que tu tabla de amortización da un promedio de 4.800 al año durante los años que piensas quedarte. Ojo con esto: el interés del primer año es bastante más alto que el del décimo. Usa el promedio de los años que te vas a quedar, no el del primero.
- Predial: supongamos 150
- Alícuota: 60 × 12 = 720
- Seguro de la vivienda: supongamos 200
- Reserva de mantenimiento: supongamos 700
- Lo que tus 20.000 de entrada dejan de rendir: supongamos 600
Subtotal: 7.170 al año
Lo que falta: entrar y salir
Supongamos 4.000 de gastos al comprar y 6.000 al vender. Son 10.000 que se pagan una vez, pero que hay que repartir entre los años que te quedas:
| Años que te quedas | Costo anual de entrar y salir | Costo total de ser dueño, por año |
|---|---|---|
| 3 años | 3.333 | 10.503 |
| 5 años | 2.000 | 9.170 |
| 10 años | 1.000 | 8.170 |
Contra 8.400 de arriendo, en este ejemplo inventado el punto de equilibrio cae cerca de los diez años. Con otra tasa, otro arriendo o menos gastos de cierre se da vuelta. El resultado del ejemplo no es la respuesta; la cuenta sí.
El punto de equilibrio es la variable que más manda
Fíjate en la tabla: no cambió el precio de la casa ni la tasa. Cambió cuánto tiempo te quedas, y el costo anual de ser dueño se movió más de dos mil dólares. Por eso la pregunta "¿arriendo o compro?" no se puede responder sin responder antes "¿cuántos años voy a vivir aquí?".
Si no lo sabes, esa es la respuesta: no lo sabes, y comprar castiga a quien se va pronto.
Dos cosas que la cuenta no captura
La apreciación. Si la vivienda vale más cuando la vendas, eso reduce el costo de haber sido dueño. Pero nadie sabe cuánto va a subir, y este portal no lo predice. Haz la cuenta con apreciación en cero. Si aun así comprar te conviene, la decisión no depende de una apuesta. Si solo conviene asumiendo que sube, estás apostando y conviene saberlo.
Lo que no es dinero. Arrendando no puedes tumbar una pared, y te pueden pedir la casa. Siendo dueño no te puedes mudar en un mes. Eso no entra en la tabla y decide muchas veces más que la tabla.
Cuándo se inclina cada lado
La balanza se inclina a arrendar cuando:
- No tienes claro dónde vas a estar en tres años (trabajo, estudios, familia).
- La entrada te dejaría sin colchón de emergencia.
- Estás llegando a una ciudad o a un sector que no conoces.
- Tu ingreso es variable y una cuota fija te aprieta.
- Los gastos de cierre son altos frente al valor del inmueble.
Se inclina a comprar cuando:
- Tienes un horizonte largo y estable en el mismo lugar.
- Puedes pagar la entrada y quedarte con reserva.
- La cuota entra cómoda en tu presupuesto, no al límite.
- Vas a hacer cambios que solo tiene sentido hacer en algo propio.
- El costo de ser dueño, con apreciación en cero, ya te da parecido o mejor que arrendar.
Antes de hacer la cuenta
Necesitas tres datos que no están en este artículo: qué se pide de arriendo en tu zona, qué se pide de venta, y cuánto te presta el banco. Los dos primeros los puedes mirar por ciudad y por sector en las estadísticas del portal, teniendo presente que ahí ves precios pedidos en anuncios publicados, no ventas cerradas: en Ecuador no hay un registro público de transacciones que se pueda consultar. El titular es la mediana, no el promedio, y las cifras se recalculan solas con el inventario. Cómo se construyen está en metodología.
El tercero sale de una precalificación. Y cuánto necesitas juntar antes de eso está en cuánto necesitas de entrada.
Preguntas frecuentes
- ¿Es mejor arrendar o comprar en Ecuador?
- No hay una respuesta general: depende de tus números y sobre todo de cuántos años te vas a quedar en el mismo lugar. Los gastos de comprar y de vender se pagan una sola vez, así que mientras menos años te quedes, más pesan por año. Haz la cuenta con apreciación en cero y mira si aún te conviene.
- ¿Por qué no puedo comparar la cuota del crédito con el arriendo?
- Porque la cuota no incluye predial, alícuota, seguro ni mantenimiento, que también paga el dueño. Y al mismo tiempo la cuota incluye amortización de capital, que no es gasto sino ahorro tuyo. Hay que separar el interés del capital con la tabla de amortización.
- ¿Qué es el punto de equilibrio entre arrendar y comprar?
- Es la cantidad de años a partir de la cual el costo anual de ser dueño baja del costo anual de arrendar. Se calcula repartiendo los gastos de entrada y de salida entre los años de permanencia. Si no sabes cuántos años vas a quedarte, esa incertidumbre ya es un argumento a favor de arrendar.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.