Es el error más común al mirar precios, y lo comete tanto quien compra como quien publica. Con el inventario activo del portal, el metro cuadrado promedia:
- Terreno: $270/m², sobre 4.290 anuncios.
- Casa: $802/m², sobre 3.957 anuncios.
- Departamento: $1.173/m², sobre 3.919 anuncios.
- Local comercial: $1.241/m², sobre 1.574 anuncios.
Entre el primero y el último hay más de cuatro veces. No es que un tipo sea «mejor negocio» que otro: es que el metro no significa lo mismo en cada uno.
Qué mide cada metro
En un terreno, el metro es suelo. No hay nada construido encima, y lo que pagas es ubicación, servicios disponibles y lo que las ordenanzas te dejen levantar allí.
En una casa o un departamento, el metro es superficie construida: paredes, instalaciones, acabados y el suelo repartido entre todos los propietarios del edificio. Por eso un departamento en altura promedia más por metro que una casa: el mismo terreno se divide entre más unidades.
En un local, el metro se paga por lo que puede facturar, no por lo que mide.
Dónde esto rompe una comparación
Un promedio de zona que mezcle los cuatro tipos se mueve con la composición del inventario, no con el mercado. Una parroquia donde se publican sobre todo lotes promediará bajo aunque sus casas cuesten lo mismo que en la parroquia vecina. Es exactamente lo que pasa en los valles de Quito: Puembo promedia $376/m² porque publica terreno, no porque construir allí sea tres veces más barato que en Cumbayá.
La regla práctica es simple: compara siempre dentro del mismo tipo, y cuando leas un promedio pregunta primero de qué está hecho.
Cómo comparar bien
- Toma el precio publicado y divídelo entre los metros que constan en la escritura, no entre los que aparecen en el anuncio si no coinciden.
- Compara solo con propiedades del mismo tipo y de la misma zona.
- Descarta lo que se salga demasiado: un valor diez veces por debajo del resto casi nunca es una oportunidad, es un dato mal cargado.
Los precios de esta nota son los pedidos en anuncios activos, no precios de cierre.
Preguntas frecuentes
- ¿Un departamento es peor inversión porque su metro cuesta más?
- No se deduce del precio por metro. Ese número mide superficie construida frente a suelo; la rentabilidad depende del arriendo que consigue, de los gastos comunes y de la zona.
- ¿Qué superficie debo usar para el cálculo, la del anuncio o la de la escritura?
- La de la escritura. Es la única que va a sostener una negociación o un crédito.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.