Todo lo que le encuentres a una casa usada cabe en tres cajones. Cajón 1: lo que se cambia con poco dinero y en poco tiempo —pintura, grifería, luminarias, closets, mesones, puertas—. Cajón 2: lo que cuesta y hay que planificar, pero se resuelve —instalación eléctrica, cubierta, ventanas, un baño completo, mover un tabique—. Cajón 3: lo que no se arregla a ningún precio —la ubicación, el ruido de la avenida, la orientación, la altura libre, la forma del lote, los muros portantes, el vecino de al lado—. La única regla que necesitas es esta: el precio se negocia por el cajón 2; por el cajón 3 se decide si compras o no. Y por el cajón 1 no se paga sobreprecio ni se descuenta gran cosa.
Cajón 1: barato, rápido y reversible
Pintura interior y exterior, grifería, luminarias y focos, cerraduras, closets y muebles de cocina modulares, mesones, puertas interiores, zócalos, espejos, cortinas, jardinería, resane de fisuras superficiales.
Lo importante del cajón 1 no es su costo: es que no debe pesar en tu decisión ni en el precio. Una casa fea pero sana y una casa recién decorada pero con la cubierta mala son exactamente lo contrario de lo que parecen en las fotos. Ese es justamente el sesgo que aprovecha una buena puesta en escena, y por eso conviene mirar las fotos con la lógica de cómo leer un anuncio y qué metro cuadrado te están vendiendo.
Cajón 2: se resuelve con plata y planificación
Aquí sí se cotiza y se negocia. Los que más se subestiman:
| Arreglo | Por qué cuesta más de lo que parece |
|---|---|
| Recablear una casa antigua | Hay que picar paredes, y detrás de la pared siempre aparece algo más |
| Cambiar la cubierta | Estructura, impermeabilización, canalones y bajantes; casi nunca es solo el techo |
| Mover un baño o una cocina | El desagüe manda: cambiar de sitio un inodoro implica pendiente, ducto y a veces losa |
| Impermeabilizar una terraza | Requiere retirar lo anterior; hacerlo encima es pagar dos veces |
| Cambiar ventanas | Aparecen dinteles, antepechos y el enlucido de todo el vano |
| Humedad por filtración | Solo se resuelve atacando el origen, que puede estar en el predio vecino |
| Regularizar una ampliación sin permiso | Es trámite y tiempo municipal, no obra: se mide en meses |
Regla práctica del cajón 2: antes de ofertar, dos o tres cotizaciones escritas, no un cálculo mental. Y deja un colchón para lo imprevisto: en obra sobre lo existente siempre aparece algo detrás de la pared que nadie podía ver.
Cajón 3: no se arregla
- La ubicación y el entorno. El ruido de la avenida, el tiempo al trabajo, las gradas de acceso, la falta de vereda, el terminal de buses en la esquina. Puedes poner ventana doble; no puedes mover la casa.
- La orientación y la luz. El sol entra por donde entra. Un departamento interior seguirá siendo interior después de la remodelación.
- La altura libre. Un techo bajo se siente todos los días y no se sube.
- La estructura y la distribución. En una casa de mampostería portante, los muros no se botan a gusto: sostienen. Averigua si la casa tiene estructura de hormigón con columnas o si son los muros los que cargan, porque de eso depende que puedas o no abrir la cocina a la sala.
- La forma y la topografía del lote. Un frente angosto o una pendiente fuerte limitan lo que se puede hacer para siempre, y también lo que se podrá construir: eso lo define el municipio en el informe de regulación del predio.
- La humedad que sube del suelo en una construcción sin barrera. Se mitiga, se convive, rara vez se elimina.
- El vecino y lo que ya está construido alrededor. Incluida la torre que va a tapar la vista y que hoy es un lote vacío.
- Los problemas legales. Escrituras que no cuadran con los linderos, herederos que no firman, gravámenes. Esto sí se resuelve, pero con abogado y con tiempo, y a veces sin garantía. Revísalo antes con el certificado de gravámenes.
El método: ponerle número a lo que hay que arreglar
- Haz la lista de hallazgos en la visita, separada por cajones. Que cada línea diga dónde está y qué es.
- Cotiza el cajón 2 con dos o tres proveedores, por escrito. Un maestro serio cotiza sobre plano o después de ver; el que te da un precio por teléfono te lo va a corregir después.
- Suma y agrega el colchón de imprevistos que decidas.
- Compara dos totales: (precio pedido + arreglos + colchón) contra lo que se está pidiendo por propiedades equivalentes ya listas en el mismo sector. Para lo segundo, mira la mediana de precio por metro cuadrado de la ciudad y el sector en estadísticas inmobiliarias, teniendo presente que son precios pedidos en anuncios publicados y no ventas cerradas.
- Decide con esos dos números al lado, no con el entusiasmo de la visita del domingo.
El error que más caro sale: pagar dos veces la misma remodelación
Pasa así. El vendedor remodeló la cocina con un estilo que a ti no te gusta. Ese gasto está metido en el precio que te pide. Tú compras, y lo primero que haces es botar la cocina nueva. Pagaste el mueble y pagaste el retiro.
El criterio es simple: paga sobreprecio solo por lo que te vas a quedar. Si la remodelación no coincide con lo que ibas a hacer, no es un valor agregado; es una preferencia ajena que estás financiando. Dilo tal cual en la negociación, sin drama: "la cocina no entra en mi presupuesto porque la voy a cambiar".
Cuándo conviene una casa "para arreglar"
Se inclina la balanza a favor cuando se cumplen las cuatro:
- Los defectos están en el cajón 2, son visibles y se pueden cotizar. Nada de "ya veremos qué hay debajo".
- La ubicación, la estructura y la orientación —el cajón 3— son las que quieres. Eso es lo que estás comprando de verdad.
- Tienes liquidez además de la entrada. El crédito hipotecario financia la compra del inmueble; para la obra existen otros productos con otras condiciones y otros plazos, así que pregunta antes de dar por hecho que el banco te va a cubrir la remodelación. Cuánto efectivo hace falta reunir antes de empezar está en cuánto necesitas de entrada.
- Puedes esperar a que la obra termine, o tienes dónde vivir mientras tanto.
Si te falta alguna de las cuatro —sobre todo la tercera—, la casa barata que hay que arreglar deja de ser barata a la mitad de la obra, cuando ya no se puede parar.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué arreglos de una casa usada valen la pena negociar en el precio?
- Los que cuestan dinero y se pueden cotizar: instalación eléctrica, cubierta, ventanas, humedades por filtración, baños y cocina completos. La pintura, la grifería y las luminarias casi no mueven la aguja. Y los problemas de ubicación, orientación o estructura no se negocian con descuento: se deciden.
- ¿Cómo sé si puedo botar una pared para abrir la cocina?
- Depende de si la casa tiene estructura de hormigón con columnas y vigas, o si son los propios muros los que cargan (mampostería portante). En el segundo caso, botar un muro puede comprometer la casa entera. Pregúntalo antes de comprar y confírmalo con un ingeniero civil o arquitecto, con los planos estructurales a la vista.
- ¿El crédito hipotecario cubre la remodelación de la casa que compro?
- El crédito hipotecario está pensado para financiar la compra del inmueble. Para obra existen otros productos, con montos, plazos y requisitos distintos. Antes de comprometerte con una casa que necesita trabajo, pregunta en la institución financiera cómo se financiaría esa parte y con qué condiciones.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
