La inspección técnica es una visita de una a tres horas que hace un ingeniero civil o un arquitecto que contratas tú —no el vendedor, no quien te está vendiendo la casa— y que termina en un informe escrito con fotos. Se hace cuando la casa ya te gustó y antes de firmar la promesa de compraventa. Sirve para dos cosas concretas: saber en qué te estás metiendo, y llegar a la negociación con un papel en la mano en vez de con una sensación. Es el paso que más gente se salta y el único que convierte "me huele raro el baño" en "hay filtración en la losa, aquí está la foto y aquí dos cotizaciones".
Cuándo se hace y qué se pacta antes
El orden correcto es: visitas tuyas → te decides → inspección → promesa de compraventa → crédito y escrituración. Si inviertes el orden y firmas primero, pierdes la palanca: ya comprometiste dinero.
Cuando hagas la oferta, déjalo por escrito: "oferta sujeta a inspección técnica satisfactoria dentro de los próximos X días". Y pide tres cosas al vendedor:
- Acceso a todo: tablero eléctrico, cubierta y terraza, cisterna, cuarto de bombas, medidores, cuarto de máquinas del ascensor si aplica. Si no te dejan subir al techo, eso ya es un hallazgo.
- Que no "arregle" nada antes. El repintado de la semana previa tapa exactamente lo que quieres ver.
- Los planos aprobados y el permiso de construcción, para contrastarlos con lo que está construido.
A quién contratar
Un ingeniero civil o arquitecto con experiencia en patología de edificaciones, sin ninguna relación con el vendedor ni con quien te mostró la casa. Antes de contratar, pide un informe anterior de ejemplo, con los datos del cliente tapados. En dos minutos sabes si el profesional entrega diez fotos con descripciones o un párrafo genérico.
Acuerda por escrito el alcance: si sube a cubierta, si hace pruebas de instalaciones, si incluye medición de humedad, en cuántos días entrega y en qué formato.
El orden en que se revisa una casa
El orden no es capricho: va de lo que no se arregla a lo que se arregla con pintura.
- Afuera antes que adentro. Nivel de la casa respecto a la calle, hacia dónde drena el terreno, fachada, fisuras, estado de la cubierta vista desde afuera, muros de cerramiento.
- Estructura. Columnas, vigas y losa. Interesan las grietas diagonales que nacen en las esquinas de puertas y ventanas, las fisuras que atraviesan un elemento estructural y las señales de asentamiento (pisos desnivelados, puertas que rozan). Una fisura fina en un enlucido no es lo mismo que una grieta en una columna, y el informe tiene que distinguirlas.
- Cubierta y terraza. Impermeabilización, empozamiento de agua, bajantes y canalones tapados, juntas. La mayoría de las humedades de un último piso empiezan aquí.
- Humedad. Tres orígenes distintos, tres costos distintos: capilaridad (sube del suelo por falta de barrera), filtración (entra desde afuera) y condensación (falta de ventilación). Confundirlas hace que se gaste dos veces.
- Instalación eléctrica. Tablero ordenado o no, breakers rotulados, puesta a tierra, tomacorrientes polarizados, capacidad para ducha eléctrica o aire acondicionado, cables sin canalizar, empalmes con cinta dentro de la pared.
- Hidrosanitaria. Presión, fugas, olor en desagües, estado de la cisterna y la bomba, calefón y su ventilación, instalación de gas.
- Carpintería y acabados. Al final, porque es lo más barato de cambiar.
- Papeles contra realidad. Lo construido comparado con los planos aprobados: ampliaciones sin permiso, terrazas cerradas, un piso de más. Eso se regulariza con trámite, no con plata rápida, y conviene saberlo antes.
Las pruebas que puedes exigir (y hacer tú mismo)
Aunque no contrates a nadie, estas se hacen en una visita normal:
- Abre todas las llaves a la vez, incluida la ducha, y baja al piso de abajo a mirar el cielo raso.
- Descarga los inodoros dos veces seguidas y escucha cómo recupera el tanque.
- Prende todo junto: ducha eléctrica, microondas, plancha. Si salta el breaker, la instalación no da para tu vida normal.
- Cierra todas las llaves de la casa y mira el medidor de agua. Si sigue girando, hay fuga.
- Lleva un probador de tomacorrientes —se consigue en cualquier ferretería y se usa sin saber nada— y prueba enchufe por enchufe.
- Lleva linterna y levanta una plancha del cielo raso falso.
- Abre y cierra todas las puertas y ventanas. Las que rozan cuentan una historia sobre el piso.
Qué tiene que traer el informe
- Fotografías ubicadas (qué ambiente, qué pared), no un álbum suelto.
- Por cada hallazgo: qué es, causa probable, urgencia (inmediata / dentro del año / estética) y si necesita un estudio adicional.
- Clasificación en tres cajones: estructural, funcional y estético.
- Lo que el inspector no pudo revisar: cielo raso cerrado, no hubo acceso a cubierta, cisterna llena. Un informe honesto declara sus huecos; uno que no declara ninguno es sospechoso.
Cómo se usa para negociar
Con el informe en la mano, pide dos cotizaciones escritas de los hallazgos funcionales y negocia contra ese número, no contra tu impresión. Tres salidas posibles, en orden de preferencia:
- Baja de precio por el monto cotizado. Es la más limpia: reparas tú, a tu gusto y con tu maestro.
- El vendedor repara antes de escriturar, con una retención de parte del precio hasta que verifiques. Sin retención, la reparación se hace apurada.
- Te quedas con el hallazgo porque decidiste que vale la pena. También es una decisión válida, siempre que sea consciente.
Los hallazgos estructurales no son una negociación: son una decisión de comprar o no comprar.
Los tres errores caros
- Contratar al profesional que te recomendó el vendedor. No hace falta mala fe para que un informe salga tibio.
- Inspeccionar después de firmar la promesa. El informe llega tarde a la única conversación donde servía.
- Confundir el avalúo del banco con una inspección. El avalúo dice cuánto vale la casa para el banco y para el monto del crédito. No dice en qué estado está ni te lo van a entregar como diagnóstico. Son dos documentos con propósitos distintos, y el avalúo no reemplaza al informe. Cómo encaja el avalúo dentro del proceso del crédito está en crédito hipotecario en Ecuador.
Si todavía estás en la etapa anterior —decidir cuáles casas merecen una segunda visita—, el recorrido básico está en qué revisar en una visita, en qué orden y a qué hora volver, y el proceso completo de compra, con la inspección en su lugar, en cómo comprar una propiedad en Ecuador.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo se hace la inspección técnica de una casa que voy a comprar?
- Después de decidirte por la propiedad y antes de firmar la promesa de compraventa. Conviene dejar la oferta sujeta a que la inspección resulte satisfactoria dentro de un plazo definido. Si firmas primero, el informe llega cuando ya no tienes con qué negociar.
- ¿El avalúo del banco reemplaza a una inspección técnica?
- No. El avalúo estima cuánto vale el inmueble como garantía del crédito y responde a las necesidades del banco, no a las tuyas. No diagnostica el estado de la estructura, las instalaciones ni la humedad, y normalmente no se entrega como informe de patología. Son documentos distintos con propósitos distintos.
- ¿Qué debe incluir el informe de inspección?
- Fotos ubicadas por ambiente, cada hallazgo con su causa probable y su urgencia, una clasificación entre problemas estructurales, funcionales y estéticos, y una lista explícita de lo que el inspector no pudo revisar. Con eso puedes pedir cotizaciones y negociar con números.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
