Cuánto de tu ingreso deberías destinar a vivienda

No hay un porcentaje correcto. Hay dos techos, y manda el más bajo de los dos: el que te pone la entidad que presta —cada banco y el BIESS fijan su propia relación entre cuota e ingreso, y hay que preguntarla— y el tuyo, que sale de restar tus gastos reales y ver qué queda. Y el número que hay que comparar no es la cuota: es todo lo que cuesta vivir ahí, que incluye alícuota, predial, seguros, mantenimiento y servicios.

Este artículo es el método para calcular tu techo, con un ejemplo inventado.

Por qué "el 30% de tu sueldo" no te sirve

Circula una regla de dedo: que la vivienda no pase de un tercio del ingreso. Como regla de conversación está bien; como herramienta para decidir, no sirve, por cuatro razones.

• ¿30% de qué ingreso? ¿Del bruto o del que llega a la cuenta? La diferencia es grande.
• El mismo porcentaje pesa distinto. A quien le sobran ochocientos dólares después de pagar todo, no le pesa igual que a quien le sobran ciento veinte.
• ¿30% de qué gasto? Casi siempre se aplica a la cuota. La cuota no es el gasto de vivienda: es una parte.
• No dice nada de tus deudas. Con un vehicular y dos tarjetas al tope, el techo real es mucho más bajo.

La regla se reemplaza por dos cuentas.

Techo 1: el que te pone quien presta

Las entidades no miran tu sueldo: miran cuánto de tu ingreso ya está comprometido. Suman tus cuotas actuales —tarjetas, consumo, vehicular, estudiantil— más la cuota nueva, y comparan ese total con tu ingreso demostrable. Cada entidad fija su propio límite y sus propias reglas sobre qué ingreso acepta.

Qué hacer con eso, en concreto:

1. Pide una precalificación en la entidad donde vas a aplicar y pregunta, con esas palabras: ¿cuál es la relación máxima entre mis cuotas y mi ingreso que ustedes aceptan, y qué ingresos me van a considerar?
2. Pregunta si cuentan tu ingreso variable (comisiones, honorarios, décimos) y con cuántos meses de respaldo.
3. Pregunta si el cupo de tus tarjetas cuenta como deuda aunque no lo uses.
4. Anota la cuota máxima que te den. Ese es el techo 1.

Ojo: una precalificación no es una aprobación. Y las condiciones varían entre el BIESS y la banca privada; la comparación está en BIESS o banco privado y el panorama general en crédito hipotecario en Ecuador.

Techo 2: el tuyo, por resta

Este es el que importa y nadie te lo calcula. Se hace en cuatro pasos.

Paso 1. Ingreso neto del hogar. Lo que efectivamente entra al mes, sumando a quienes van a responder por la deuda. Si una parte es variable, usa el promedio de los últimos doce meses y quítale un colchón.

Paso 2. Gastos fijos que no son vivienda. Alimentación, transporte, educación, salud, seguros, cuotas de deudas actuales, apoyo familiar. Sácalos de tus últimos tres meses de movimientos bancarios, no de memoria: de memoria siempre salen más bajos.

Paso 3. Ahorro que no vas a sacrificar. El fondo de emergencia y lo que estés apartando para algo comprometido. Si esto es cero, la cuota va a salir de ahí cuando algo se dañe.

Paso 4. Lo que queda es tu presupuesto de vivienda completo. No tu cuota.

El ejemplo (números inventados)

Supongamos un hogar con un ingreso neto de 1.800 al mes.

Ahora se reparte ese presupuesto, porque la cuota no se lo lleva todo:

Fíjate en dos cosas. Primero: el presupuesto de vivienda del ejemplo es un tercio del ingreso, pero la cuota es apenas la quinta parte. Si hubieras aplicado "el 30%" a la cuota, te habrías comprometido con casi el doble de lo que aguanta ese hogar. Segundo: la reserva de mantenimiento y el seguro son los dos que siempre se olvidan, y son los que aparecen justo cuando ya firmaste.

Los gastos que no están en el precio del anuncio están detallados en la alícuota y los gastos que no están en el precio.

Las tres pruebas de resistencia

Antes de dar por bueno tu techo, somételo a esto:

• Si tu ingreso variable se va a cero durante tres meses, ¿sigues pagando? Si la respuesta depende de vender algo, el techo está alto.
• Si la alícuota sube o cae una cuota extraordinaria del edificio, ¿de dónde sale? Pregunta al administrador si hay obras previstas antes de comprar.
• ¿Tienes seis cuotas guardadas después de pagar la entrada? Si la entrada te deja en cero, el primer imprevisto entra a la tarjeta y el techo se desmorona por otro lado.

Si tu techo no alcanza para lo que te gusta

Cinco palancas, cada una con su costo:

• Subir la entrada. Baja la cuota y a veces mejora las condiciones. Cuesta tiempo. Cuánto se necesita, en cuánto necesitas de entrada.
• Alargar el plazo. Baja la cuota y sube mucho el interés total que pagas. Pide la tabla de amortización de los dos plazos y compara la suma final, no solo la cuota.
• Bajar el precio objetivo. Menos metros, otra tipología, más antigüedad.
• Cambiar de zona. Es la palanca más grande y la que más cambia tu vida diaria. Antes de moverla, cómo elegir zona según cómo vives.
• Esperar. Es una decisión legítima, no una derrota.

Para saber qué rango de precios corresponde a tu techo en tu ciudad, mira las estadísticas por ciudad y sector y contrasta con lo que hay publicado en propiedades. Ten presente que esas cifras salen de precios pedidos en anuncios, no de ventas cerradas —en Ecuador no existe un registro público de transacciones consultable—, que el titular es la mediana y no el promedio, y que se recalculan solas con el inventario. El detalle está en metodología.