Cómo escribir la descripción de tu anuncio para que la encuentren

Quien busca tiene treinta anuncios abiertos y va descartando. Tu descripción tiene una línea para evitar que te descarte.

Y hay una segunda audiencia que casi nadie considera: el buscador. Lo que escribes decide con qué otras propiedades se agrupa la tuya y a qué búsquedas responde. Las dos audiencias, por suerte, quieren lo mismo —datos concretos— así que no hay que elegir.

La primera línea son datos, no adjetivos

Compara estas dos:

Hermosa casa en excelente sector, oportunidad única, no te la pierdas.

Casa de 3 dormitorios y 145 m² útiles en Cumbayá, con dos estacionamientos y patio.

La segunda responde en un renglón lo que la primera no responde nunca. Los adjetivos van después, si sobra sitio.

Hay una razón práctica además de la estética: en el listado y en las redes sociales, la descripción se corta. Lo que quede después del corte no existe. Escribe como si solo se fueran a leer los primeros ciento veinte caracteres, porque muchas veces así es.

La dirección es lo más importante que vas a escribir

El primer tramo de la dirección, antes de la coma, es el que agrupa tu propiedad con las de su zona. Escribe ahí el nombre del sector: «Cumbayá», «Kennedy Norte», «Puerto Santa Ana», «Urb. Ciudad Celeste».

Lo que no debe ir ahí:

Cuando el sector se reemplaza por un titular, tu anuncio deja de pertenecer a un barrio y desaparece de la página que reúne a los de tu zona —justo la página donde entra quien ya decidió dónde quiere vivir y solo está eligiendo cuál—. Es el error más caro y el más fácil de arreglar.

Los cinco datos que se preguntan siempre

Si no están, te van a escribir para preguntarlos, y muchos no escribirán:

1. Metros útiles y, si quieres, el área total aparte.
2. Dormitorios y baños.
3. Piso y si hay ascensor.
4. Estacionamientos y bodega.
5. Alícuota mensual, si es propiedad horizontal.

La alícuota es la que más se omite y la que más conversaciones desperdicia: alguien se ilusiona, pregunta, y se cae la operación en el mensaje número cuatro. Ponerla desde el principio filtra menos gente de la que parece y ahorra semanas. Está desarrollado en la alícuota y los gastos que no están en el precio.

Lo que sí conviene contar

• Qué hay caminando. Colegio, mercado, parada, supermercado. Y di cuánto: «a 400 metros» pesa más que «cerca de».
• Orientación. «La sala recibe sol en la mañana» vale más que «muy iluminada».
• Qué se hizo y cuándo. «Baños remodelados en 2024» es verificable; «impecable» no.
• Por qué se vende, si es una razón normal. Da confianza. «Nos mudamos de ciudad» responde de antemano la sospecha que todo el mundo tiene.
• Lo que falta, si es evidente. «No tiene bodega» dicho por ti se lee como honestidad. Descubierto en la visita, se lee como que ocultaste algo, y contamina todo lo demás que dijiste.

Lo que resta

• Mayúsculas sostenidas y signos de exclamación.
• «Precio negociable» en el título: invita a negociar antes de que la casa guste.
• Prometer lo que no se puede sostener en la visita.
• Copiar la descripción de otro anuncio. Se nota, y describe otra casa.
• Repetir la misma palabra clave diez veces. No mejora nada y se lee mal.

Una estructura que funciona

No hay una sola forma correcta, pero esta hace el trabajo:

1. Una línea con los datos duros. Tipo, dormitorios, metros útiles, sector, y el diferenciador más fuerte.
2. Un párrafo de cómo se vive. La distribución, la luz, qué hay al salir. Aquí sí van los adjetivos, con moderación.
3. Una lista de características. Estacionamientos, bodega, piso, ascensor, seguridad, año de construcción, remodelaciones con fecha.
4. Los costos mensuales. Alícuota y qué incluye.
5. Una línea de cierre con lo que sigue. «Coordinamos visita de lunes a sábado». Concreto, sin urgencia inventada.

Antes y después

Antes (así se ve el 70 % de lo que se publica):

HERMOSO DEPARTAMENTO DE OPORTUNIDAD!! Excelente ubicación, acabados de primera, listo para estrenar. No pierdas esta oportunidad única. Precio negociable, interesados escribir al interno.

Después:

Departamento de 2 dormitorios y 78 m² útiles en La Carolina, piso 8 con ascensor y un estacionamiento. La sala y el dormitorio principal dan al parque, con sol de la mañana. La cocina y los dos baños se remodelaron en 2024. El edificio tiene guardia 24 horas y ascensor. - 78 m² útiles (92 m² totales) - 2 dormitorios, 2 baños - Piso 8 con ascensor - 1 estacionamiento cubierto + bodega - Alícuota: 95 USD/mes, incluye agua A cuatro cuadras de la estación del Trole y a dos del supermercado. Coordinamos visita de lunes a sábado.

Lo segundo no es más bonito. Es más largo en datos y más corto en promesas, y por eso quien escribe después de leerlo llega ya sabiendo qué va a ver.

Una prueba de un minuto

Léela en voz alta imaginando que se la cuentas a alguien por teléfono. Si suena a folleto, reescríbela. Si suena a alguien describiendo su casa, está lista.

Y una segunda prueba: tapa el precio y la ciudad, y pregúntate si con lo que queda alguien podría distinguir tu propiedad de otras cinco de la misma zona. Si no, todavía no describiste nada.