Por qué tu anuncio no recibe visitas

Publicaste hace tres semanas y no ha escrito nadie. La reacción natural es bajar el precio, y casi siempre es la reacción equivocada: de las cuatro causas posibles, tres se arreglan la misma tarde y sin perder un dólar.

Revísalas en este orden.

1. La ubicación está mal puesta

Es la causa más común y la que menos se sospecha, porque desde tu pantalla el anuncio se ve perfecto.

Quien busca no busca «casas en Ecuador». Busca por barrio: «departamento en Cumbayá», «casa en Kennedy Norte», «terreno en Samborondón». Si tu propiedad no está asociada a un sector, no aparece en esas búsquedas ni en la página que reúne a las de tu zona.

Las dos cosas que hay que revisar

El pin del mapa. Que esté en tu calle, no en el centro del cantón. Un marcador a tres kilómetros te saca de todas las búsquedas por zona y además hace que quien llegue a tu ficha vea un mapa que no reconoce.

El primer tramo de la dirección. Es lo que agrupa tu anuncio con los de tu barrio. Tiene que ser el nombre del sector:

Cuando el sector se reemplaza por un titular, la propiedad deja de pertenecer a un lugar. Es el error más caro del portal y el más fácil de arreglar.

2. Las fotos

Quien busca ve primero una miniatura del tamaño de un sello. Si esa foto es oscura, está torcida o muestra un pasillo, tu anuncio se pasa de largo sin abrirse.

Tres arreglos de una tarde:

• Luz de día, cortinas abiertas y luces encendidas. Nunca de noche. Encender las luces incluso de día iguala el color y quita sombras duras.
• Media hora de orden antes. Despejar mesones y guardar toallas hace la cocina visiblemente más grande. Es lo que más cambia el resultado y no cuesta nada.
• La portada es la mejor foto del espacio más amplio. No el baño, no el garaje, no el pasillo.

Y sube entre ocho y diez. Menos deja dudas —«¿por qué no muestran la cocina?»— y esas dudas se resuelven cerrando la pestaña.

3. La descripción no dice nada

«Hermosa casa en excelente sector, oportunidad única» no contiene un solo dato. Quien lee quiere saber en la primera línea:

• Cuántos dormitorios y baños.
• Cuántos metros útiles.
• En qué piso y si hay ascensor.
• Si tiene estacionamiento.
• Cuánto es la alícuota.

Escribe eso primero, en una sola frase. Los adjetivos van después, si sobra espacio. Si esos cinco datos no están, la gente escribe para preguntarlos —y la mayoría no escribe.

4. Ahora sí, el precio

Si arreglaste lo anterior y en dos semanas sigue sin moverse, el precio es el problema.

Cómo saber si estás caro

Divide tu precio entre tus metros útiles y compáralo con el precio mediano por metro de tu ciudad y tu sector.

Un ejemplo: pides $130.000 por 85 m² útiles. Eso son $1.529/m². Si en tu sector la mediana está en $1.250, estás un 22 % por encima. No significa que estés equivocado —significa que necesitas poder explicar por qué.

Razones que justifican estar arriba: remodelación de menos de tres años, piso alto con vista, dos estacionamientos, terraza propia, edificio con ascensor donde la zona no lo tiene.

Si no encuentras la razón, el mercado tampoco la va a encontrar.

Por qué publicar alto «por si acaso» sale caro

Quien busca filtra por rango de precio. Si tu propiedad está fuera del rango de quien la compraría, no te ve: no es que vea tu precio y lo descarte, es que tu anuncio no aparece.

Y las dos primeras semanas son las de más movimiento, porque el anuncio es nuevo para todos los que ya venían buscando. Gastarlas fuera de rango es tirar la mejor ventana que vas a tener.

Después, cada bajada le dice al mercado que probablemente haya otra, y la gente espera.

Lo que no funciona

• Republicar el mismo anuncio para que «suba».
• Bajar el precio de mil en mil.
• Escribir el precio en el título con signos de exclamación.
• Mayúsculas sostenidas.
• «Precio negociable» en el título: invita a negociar antes de que la casa guste.

Un diagnóstico rápido

Un anuncio bien puesto recibe los primeros mensajes en la primera semana. Si no llega ninguno en dos, la respuesta está en esta tabla, no en el mercado.