Ponlas en una tabla antes de volver a verlas. Tres columnas: lo que no se puede cambiar nunca, lo que se arregla con dinero (y cuánto dinero), y lo que cuesta cada mes vivir ahí. Después le pones peso a cada criterio y nota a cada propiedad. La que gana no es la que te gustó más al entrar: es la que gana en la columna que no se puede cambiar, una vez igualadas las otras dos a costo real.
Este artículo es la matriz, con un ejemplo numérico inventado. No es cómo leer un anuncio —eso está en cómo leer un anuncio: qué metro cuadrado te están vendiendo—, es cómo poner dos opciones lado a lado.
Primero: iguala el precio, o no estás comparando
Dos propiedades con el mismo precio publicado casi nunca cuestan lo mismo. Antes de la matriz, construye el precio real de cada una:
precio publicado + gastos de cierre + arreglos necesarios + lo que le falta
- Gastos de cierre: notaría, registro, alcabala, avalúo, gastos del crédito. Suelen ser parecidos entre las dos, pero no siempre.
- Arreglos necesarios: lo que hay que hacer para poder vivir ahí, no lo que te gustaría. Pide dos cotizaciones rápidas, aunque sean gruesas.
- Lo que le falta: parqueadero, bodega, closets, cocina completa. Si una lo tiene y la otra no, súmalo a la que no lo tiene.
Con eso, dos propiedades de 95.000 pueden terminar en 101.000 y 112.000. Recién ahí son comparables.
Las tres columnas
Columna 1 — Inamovible. Nunca lo vas a cambiar, cuestes lo que cuestes:
ubicación · ruido del entorno · orientación y luz natural · piso y si hay ascensor · vista · accesos y transporte · vecinos y calidad de la administración · riesgo del terreno (inundación, ladera, quebrada) · situación de los papeles
Columna 2 — Se arregla con dinero. Aquí no pongas notas: pon precios.
pintura y pisos · cocina y baños · closets · puertas · grifería · ventanas y aislamiento (caro) · instalación eléctrica e hidrosanitaria (caro y sucio) · cubierta
Columna 3 — Cuesta cada mes.
alícuota · predial dividido para doce · agua, luz, gas, internet · transporte al trabajo, en dólares y en horas · parqueadero si toca alquilarlo
La columna 3 es la que más se subestima. Una diferencia de cuarenta dólares al mes son casi cinco mil en diez años.
La matriz con pesos
Elige entre cinco y siete criterios de la columna 1 y de la columna 3, ponle a cada uno un peso de 1 a 5 según lo que te importe a ti, y califica cada propiedad de 1 a 5. Multiplica y suma.
Ejemplo inventado, para un hogar con dos personas que trabajan y sin auto:
| Criterio | Peso | Casa A | Casa B | A ponderado | B ponderado |
|---|---|---|---|---|---|
| Tiempo al trabajo | 5 | 4 | 2 | 20 | 10 |
| Ruido nocturno | 4 | 3 | 5 | 12 | 20 |
| Luz natural | 3 | 5 | 3 | 15 | 9 |
| Seguridad percibida | 5 | 3 | 4 | 15 | 20 |
| Alícuota y gasto mensual | 3 | 2 | 4 | 6 | 12 |
| Estado de instalaciones | 4 | 4 | 3 | 16 | 12 |
| Facilidad para arrendarla después | 2 | 4 | 3 | 8 | 6 |
| Total | 92 | 89 |
Los pesos son tuyos y son la parte importante: si no tienes auto, "tiempo al trabajo" pesa 5; si trabajas desde casa, pesa 1 y toda la tabla se da vuelta. Escribe los pesos antes de calificar, no después, o vas a acomodarlos para que gane la que ya elegiste.
La regla del empate
Si la diferencia entre los dos totales es menor al 10% del total mayor, están empatadas. En el ejemplo, 92 contra 89 es un empate: no hay ganadora.
Cuando empatan, desempata en este orden:
- Costo mensual real. La que te deja más dinero libre cada mes.
- Reversibilidad. Cuál te costaría menos vender o arrendar si tienes que salir. Cuántos compradores hay para eso, no cuánto te gusta a ti.
- La segunda visita, en otro horario. Casi siempre desempata sola.
Si sigue empatado, es una señal legítima: ninguna de las dos es claramente mejor, y puedes seguir buscando sin sentir que perdiste una oportunidad.
Cinco errores que ensucian la comparación
- Visitar una en la mañana y la otra en la tarde. El ruido, la luz y el tráfico son distintos. Visítalas a la misma hora, y una de las dos veces un viernes por la noche. Qué mirar y a qué hora volver está en la visita: qué revisar y en qué orden.
- Comparar una amoblada con una vacía. Los muebles suben la nota tres puntos y no van incluidos. Mira las paredes, no el sofá.
- Comparar metros que no significan lo mismo. Un anuncio puede contar terraza, parqueadero o áreas comunales; otro no. Antes de dividir precio para metros, averigua qué metros son.
- Comparar la que viste dos veces con la que viste una. La que más conoces siempre parece mejor, porque ya le encontraste las virtudes y a la otra no.
- Dejar que el vendedor meta prisa. "Hay otra pareja interesada" no es un criterio: es una técnica. Si es cierto, tampoco cambia si la propiedad te sirve.
Lo que la matriz no decide
La matriz ordena los criterios; no elige por ti. Hay dos cosas que quedan fuera y que conviene mirar aparte:
- Los papeles. Una propiedad con problemas de escritura, gravámenes o herencias no compite: se resuelve o se descarta. Qué pedir y dónde verificarlo está en qué documentos pedir antes de entregar dinero.
- Si el precio pedido tiene sentido. Para eso compara contra lo que se pide en el mismo sector en las estadísticas del portal. Son precios pedidos en anuncios publicados, no ventas cerradas —en Ecuador no hay registro público de transacciones consultable—, el titular es la mediana y no el promedio, y se recalculan solas con el inventario. Cómo se calculan, en metodología.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo comparo dos propiedades que cuestan lo mismo?
- No cuestan lo mismo. Al precio publicado súmale los gastos de cierre, los arreglos necesarios para vivir ahí y lo que le falte a cada una (parqueadero, bodega, cocina). Recién con ese precio real son comparables.
- ¿Qué criterios deberían pesar más al elegir entre dos casas?
- Los que nunca vas a poder cambiar: ubicación, ruido del entorno, orientación y luz, piso y ascensor, accesos, administración y riesgo del terreno. Lo que se arregla con dinero no se califica, se cotiza y se suma al precio.
- ¿Qué hago si las dos propiedades empatan en la comparación?
- Si la diferencia es menor al 10% del total mayor, considérala un empate. Desempata por costo mensual real, luego por cuál sería más fácil de vender o arrendar si tienes que salir, y luego con una segunda visita en otro horario.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
