Regla corta: el dueño responde por lo que hace que la vivienda siga sirviendo para vivir —estructura, techos, instalaciones fijas de agua, luz y desagüe, y lo que se daña por antigüedad—; el inquilino responde por el mantenimiento pequeño del día a día y por lo que se rompe por el uso que él le da. La frontera casi siempre se resuelve con dos preguntas: ¿la pieza es parte del inmueble o es consumo de uso?, y ¿se dañó sola con el tiempo o la dañó alguien? Lo demás es acuerdo, y el acuerdo tiene que estar escrito antes de que algo se rompa.
Las tres preguntas que resuelven casi todos los casos
1. ¿Estaba así cuando entraste? Si el problema ya existía el día de la entrega, no lo causó el inquilino, y punto. Por eso el acta de entrega con fotos fechadas vale más que cualquier discusión posterior. Sin acta, la conversación se vuelve palabra contra palabra y suele ganar quien tiene más papeles.
2. ¿Vino del tiempo o del uso? Un calefón que muere a los diez años murió de viejo. Un calefón que se apaga porque nunca se le hizo la limpieza anual que pide el manual murió de abandono. La antigüedad la asume el dueño; el mantenimiento pactado, quien lo asumió por escrito.
3. ¿Es parte fija del inmueble o es consumo? Una tubería dentro de la pared es inmueble. Un foco, un empaque de grifería o una pila de control remoto son consumo. Cuanto más "se cambia solo cada cierto tiempo", más suele tocarle al que vive ahí.
Tabla de casos que se repiten
| Qué pasó | Normalmente lo asume | Por qué |
|---|---|---|
| Filtración desde la losa o el techo | Dueño | Es estructura y afecta la habitabilidad |
| Tubería rota dentro de la pared | Dueño | Instalación fija del inmueble |
| Grifo que gotea por empaque gastado | Inquilino | Mantenimiento menor de uso |
| Foco quemado, silicona del baño | Inquilino | Consumo periódico |
| Chapa que se gastó con los años | Dueño | Desgaste normal |
| Chapa forzada porque se perdieron las llaves | Inquilino | Daño por uso |
| Calefón que falla por antigüedad | Dueño | Fin de vida útil |
| Calefón sin el mantenimiento pactado | Inquilino | Incumplió lo acordado |
| Vidrio roto por un golpe | Inquilino | Daño atribuible |
| Humedad por falta de ventilación | A discutir | Depende de si el inmueble ventila bien |
| Bomba de agua o ascensor del edificio | Alícuota | Es del condominio, no del departamento |
Ese último caso engaña a mucha gente: lo que se paga por el edificio no lo decide el contrato de arriendo, lo decide el reglamento del condominio. Si no tienes claro qué cubre esa cuota, el detalle está en la alícuota y los gastos que no están en el precio.
Qué puede cambiar el contrato y qué no
Un contrato puede repartir los mantenimientos menores con un criterio claro. La cláusula que mejor funciona es la de umbral: "las reparaciones de hasta X dólares las asume el inquilino; por encima de ese monto, el dueño, previa autorización escrita". Eso corta discusiones porque convierte una pelea de categorías en una cuenta.
Lo que un contrato no puede hacer es trasladar al inquilino la obligación de que la vivienda sea habitable. Si no hay agua, si el desagüe colapsa, si hay riesgo eléctrico o el techo se llueve, eso no se resuelve con una cláusula. Las obligaciones de fondo de cada parte están en la ley, y las repasamos en Ley de Inquilinato: qué exige a propietario e inquilino.
Cómo se pide una reparación para que cuente
Pedirla por teléfono no deja rastro. Esta es la secuencia que sí sirve:
- Documenta. Fotos o video con fecha, y de lejos y de cerca: una foto de un charco no prueba de dónde viene el agua.
- Pide por escrito. Un mensaje o correo que diga qué falla, desde cuándo, qué crees que la causa y en qué plazo pides la reparación. Guarda el envío.
- Insiste con constancia. Si no hay respuesta, un segundo aviso escrito, esta vez por un medio que deje acuse: correo, carta entregada con firma de recepción, o comunicación notarial si el daño es grave.
- No arregles y factures después. Reparar por tu cuenta y presentar la factura sin autorización previa es la forma más común de quedarte sin el dinero. Si el daño no puede esperar, avisa por escrito antes de contratar y explica por qué es urgente.
- No dejes de pagar el arriendo como presión. Es el error más caro del inquilino: te pone a ti en falta y ya no discutes una gotera, discutes tu mora. Si crees que tienes derecho a descontar, consulta primero en la oficina de inquilinato de tu municipio o con un abogado qué vía corresponde en tu caso.
Del otro lado, el dueño tiene su propia secuencia: responder por escrito, dar una fecha, avisar antes de mandar a alguien —entrar sin aviso no está permitido, aunque la casa sea tuya— y guardar la factura del arreglo. Esa factura es la que después demuestra que sí se atendió.
Al terminar: desgaste normal contra daño
Aquí es donde se pelea la garantía. El criterio práctico: desgaste normal es lo que le pasa a la casa aunque nadie haga nada mal. Pintura opaca después de dos años, el piso con marcas de los muebles, silicona amarillenta, una llave que ya no cierra fino. Daño es lo que solo pasa si alguien hizo algo: un hueco en la pared, una puerta astillada, quemaduras en el mesón, azulejos rotos.
Repintar por completo al final no siempre le toca al inquilino: depende de cuánto tiempo vivió ahí y de en qué estado recibió la pintura. Si el contrato lo exige, que lo diga con letras y desde el principio, no en la última semana.
Mapa de errores
- Entregar sin acta ni fotos. Es el origen de casi todos los conflictos.
- Pagar en efectivo sin recibo. Se pierde el rastro de todo, no solo del arriendo.
- Acordar reparaciones por WhatsApp y no guardarlo. El chat sirve, pero solo si no se borra.
- Confundir mejora con reparación. Cambiar la cocina entera por gusto propio no es una reparación y normalmente no se cobra al dueño.
- El dueño que aparece sin avisar. Revisar el inmueble se acuerda, con fecha y hora.
- Firmar sin leer quién paga qué. Antes de firmar cualquier cosa donde entregas dinero, revisa qué documentos pedir antes de entregar dinero.
Si estás por arrendar y quieres ver cómo se describe el estado de un inmueble en anuncios reales, revisa lo publicado en departamentos en alquiler: los anuncios que detallan estado, antigüedad de instalaciones y qué incluye el canon son también los que suelen tener contratos más ordenados.
Preguntas frecuentes
- ¿Quién paga la pintura al terminar el contrato de arriendo?
- Depende de cuánto tiempo vivió el inquilino y de en qué estado recibió la pintura. La pintura opaca después de años de uso normal es desgaste y suele asumirla el dueño; las manchas, huecos o marcas atribuibles al uso son daño y las asume el inquilino. Si el contrato exige entregar repintado, tiene que decirlo desde la firma y no en la última semana.
- ¿Puedo descontar del arriendo lo que gasté en arreglar la casa?
- No lo hagas por tu cuenta sin respaldo. Lo que sí protege es avisar por escrito antes de contratar, explicar por qué el daño no puede esperar y guardar la factura. Antes de descontar cualquier valor del canon, consulta en la oficina de inquilinato de tu municipio o con un abogado qué vía corresponde en tu caso.
- ¿Quién paga el calefón si se daña?
- Si falló por antigüedad o llegó al final de su vida útil, normalmente lo asume el dueño, porque es parte de lo que hace habitable la vivienda. Si el contrato asignaba al inquilino el mantenimiento periódico y no se hizo, la responsabilidad cambia. Por eso conviene dejar por escrito quién hace ese mantenimiento y cada cuánto.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
