Subir el arriendo a un inquilino: cuándo se puede, cuánto y cómo se avisa

El arriendo se puede subir cuando el contrato dice cómo y cuándo, o cuando el plazo termina y se pacta uno nuevo. No se sube en mitad de un plazo vigente solo porque el sector se puso caro. Y no se sube la cantidad que uno quiera: la Ley de Inquilinato pone un techo a la pensión mensual de vivienda calculado sobre el avalúo con que el inmueble consta en el catastro municipal, repartido en doce mensualidades. El aviso se hace por escrito, con anticipación y por un medio que deje constancia. Abajo están los tres escenarios, el cálculo del techo, la carta que sirve y qué revisar si el que recibe el aviso eres tú.

Los tres escenarios

A. El contrato tiene cláusula de reajuste. Se aplica lo que dice, y punto. Una cláusula que funciona señala tres cosas: cada cuánto —por ejemplo, cada doce meses—, con qué criterio —un porcentaje fijo, o la variación anual del índice de precios al consumidor que publica el INEC— y con cuánta anticipación se notifica. Una que no funciona es "el canon podrá ser reajustado por el arrendador": no dice cuánto ni cuándo, así que garantiza una discusión.

B. No hay cláusula y el plazo sigue corriendo. No se puede imponer nada. Se puede proponer, y si el inquilino acepta se firma un adendum con la nueva cifra y la fecha desde la que rige. Si no acepta, el canon sigue igual hasta que termine el plazo.

C. El plazo está por vencer. Es el momento natural. Aquí se avisa con la anticipación que la ley exige para el desahucio —verifica los plazos exactos antes de contar los días, porque un aviso tardío no produce efecto— y se negocia un contrato nuevo.

El techo legal, y cómo lo calculas tú

Casi nadie sabe que existe. La Ley de Inquilinato ata la pensión máxima de un inmueble destinado a vivienda al avalúo municipal: es un tope anual expresado como una fracción de ese avalúo, dividido en doce mensualidades.

Para tenerlo en la mano necesitas dos datos:

1. El avalúo vigente del inmueble. Se pide en el municipio, o se consulta en su portal, con el número de predio o la dirección. Es gratis o cuesta muy poco.
2. El porcentaje que la ley aplica hoy. Pregúntalo en la oficina de inquilinato o de registro de arrendamientos de tu cantón, o a un abogado. No lo saques de un foro.

Con esos dos números sale el techo mensual del inmueble.

Dos advertencias honestas. La primera: en la práctica muchísimos arriendos en Ecuador se pactan por encima de ese techo y nadie reclama. Que casi nadie lo invoque no significa que no exista, y el inquilino que lo invoca tiene con qué. La segunda: el arrendador que nunca registró el contrato tiene menos herramientas para defender su posición si la discusión escala.

Cómo se decide el número, si no quieres perder al inquilino

Antes del porcentaje, la cuenta de la rotación. Los números son inventados para el ejemplo.

Supongamos un canon de 500 dólares. Si el inquilino se va por la subida, pierdes al menos un mes vacío mientras publicas y muestras: 500. Añade pintura y arreglos entre inquilinos, digamos 250. Total: 750 dólares.

Un aumento de 40 dólares al mes tarda casi diecinueve meses en compensar esos 750. Uno de 100 al mes lo compensa en poco más de siete. Ese es el cálculo que decide si conviene apretar: no cuánto quieres subir, sino cuántos meses de aumento se come una vacancia.

Después, la comparación. Mira qué se está pidiendo hoy por algo equivalente cerca: mismo sector, mismo número de dormitorios, con o sin parqueo y alícuota. En departamentos en alquiler puedes filtrar por ciudad y sector y ver lo que se publica. Y si quieres el contexto de precios de la zona, las estadísticas de mercado por ciudad del portal dan medianas de precio por metro cuadrado, con la metodología abierta.

Sobre esas cifras, tres precisiones que conviene tener claras al usarlas: salen de precios pedidos en anuncios publicados, no de operaciones cerradas, porque en Ecuador no hay un registro público de transacciones que se pueda consultar; el titular es la mediana y no el promedio, para que una propiedad extraordinaria no arrastre el número; y se recalculan con el inventario, así que lo que ves es lo de hoy, no lo del día en que se escribió este artículo.

La carta que sí sirve

Siete líneas y una firma:

1. Fecha, datos del inmueble y referencia al contrato.
2. Canon actual y canon propuesto, ambos en dólares.
3. Desde qué mes rige el nuevo valor.
4. En qué se apoya: la cláusula de reajuste, o el vencimiento del plazo.
5. Qué pasa si acepta: se firma adendum o contrato nuevo, y hasta qué fecha.
6. Qué pasa si no acepta: el plazo y la fecha de entrega del inmueble.
7. Firma, y envío por el medio de notificaciones que señala el contrato.

Un mensaje de WhatsApp puede servir de indicio de que hubo conversación, pero no reemplaza la constancia. Si el contrato dice correo electrónico, va por correo. Si no dice nada, entrégala en papel con firma de recibido, o por vía notarial cuando el monto lo justifique.

Si el que recibe el aviso eres tú

Revisa en este orden:

• ¿Estamos dentro del plazo del contrato o está por vencer?
• ¿Hay cláusula de reajuste? ¿Qué dice exactamente?
• ¿El aviso llegó con la anticipación pactada y por el medio pactado?
• ¿El nuevo canon supera el techo que sale del avalúo municipal?
• ¿Qué se está pidiendo hoy por algo equivalente a dos cuadras de aquí?
• ¿Cuánto te cuesta mudarte? Suma camión, garantía nueva, mes adelantado, instalación de internet y los días que no trabajas. Con números inventados: 80 de camión, 500 de garantía, 500 de adelanto y 60 de internet son 1.140 dólares de una sola vez, más el tiempo. Una subida de 30 al mes tarda más de tres años en costarte eso.

Y la respuesta útil no es "no acepto": es una contrapropuesta escrita, con un número y una contrapartida. Firmar por dos años en vez de uno. Pagar dentro de los cinco primeros días. Hacerte cargo de una reparación pendiente. Un arrendador que ya hizo la cuenta de la vacancia escucha ese tipo de oferta.

Mapa de errores

• Subir por WhatsApp y sin constancia. El día que haya que probar el canon acordado, no hay con qué.
• Subir en mitad del plazo sin cláusula que lo permita. No obliga al inquilino, y desgasta la relación.
• Escribir "reajuste según el mercado" en el contrato. No significa nada aplicable.
• Subir sin comparar. Tres meses de vacancia cuestan más que el aumento de un año.
• Aceptar de palabra. Si aceptas, que quede en un adendum firmado con la cifra y la fecha.

Lo que la ley exige a cada parte, más allá del canon, está en Ley de Inquilinato: qué exige a propietario e inquilino. Y si estás mirando el arriendo como inversión y no solo como ingreso mensual, la cuenta completa está en invertir en arriendo: cómo calcular la rentabilidad real.