Seguro de desgravamen e incendios: qué cubren y por qué están en tu cuota hipotecaria

En tu cuota hipotecaria hay dos seguros que no elegiste y que están ahí porque la entidad presta dinero a quince o veinte años contra una casa. El seguro de desgravamen cubre a la persona: si el deudor fallece o queda con incapacidad total y permanente, la aseguradora paga el saldo pendiente y la vivienda queda libre de deuda para la familia. El seguro de incendios, o de todo riesgo del inmueble, cubre la cosa: si la construcción se destruye o se daña por fuego y los eventos que la póliza incluya —terremoto y erupción suelen contratarse aquí—, la indemnización repone la garantía.

Los dos protegen a la entidad, que es la beneficiaria mientras dure la hipoteca. Pero el desgravamen es lo único que impide que tu deuda se convierta en el problema de tus herederos, y eso sí es tuyo. Vale la pena leer las dos pólizas, y este artículo dice qué mirar en cada una.

Cómo aparecen en tu cuota

La cuota que te muestran mezcla cuatro cosas: capital, interés, prima de desgravamen y prima del seguro del inmueble. Pide siempre la tabla de amortización con el desglose; sin ella no sabes cuánto de lo que pagas es deuda y cuánto es seguro.

Un detalle que sorprende: la prima de desgravamen suele calcularse sobre el saldo deudor, así que baja mes a mes a medida que amortizas. La del inmueble se calcula sobre el valor asegurado de la construcción y se renueva por períodos, así que puede subir cuando se actualiza ese valor.

Seguro de desgravamen: qué mirar antes de firmar

• Qué cubre además de la muerte. La incapacidad total y permanente suele estar incluida, pero la definición varía. Pide la cláusula.
• Qué no cubre. Lo habitual: enfermedades preexistentes no declaradas, ciertos períodos de carencia, actividades de alto riesgo. Léelo.
• La declaración de salud. Es un cuestionario y es el punto crítico de todo el contrato. Declara lo que tengas. Si omites una condición y el siniestro se relaciona con ella, la aseguradora puede negar el pago y la deuda queda íntegra para tu familia. Declarar puede significar un recargo en la prima o exámenes médicos; no declarar puede significar que el seguro no sirva.
• Edad de ingreso y de permanencia. Hay límites, y en plazos largos importan: si cumples la edad tope antes de terminar de pagar, pregunta qué ocurre.
• Si son dos deudores, ¿cómo se reparte? Algunas pólizas cubren el 100% del saldo con el fallecimiento de cualquiera de los dos; otras cubren un porcentaje por cabeza. La diferencia es enorme y es la primera pregunta si compran en pareja. Sobre lo demás que conviene acordar entre dos, aquí está la lista.
• A quién avisar y en qué plazo si ocurre el siniestro. Anótalo y déjalo donde alguien de la familia lo encuentre. Un seguro que nadie sabe que existe no se cobra.

No cubre desempleo. Es la confusión más común. La pérdida del trabajo no es un evento del desgravamen; si te interesa, existe como cobertura aparte y hay que preguntarla y pagarla.

Seguro del inmueble: el error del valor asegurado

Aquí está el punto donde más gente paga de más o cobra de menos.

Se asegura la construcción, no el terreno. El terreno no se incendia ni se derrumba: sigue ahí. La suma asegurada debería ser el costo de reconstruir la edificación, no el precio que pagaste por la propiedad, que incluye el suelo y la ubicación.

• Si aseguras por el precio total de compra, pagas prima por un valor que nunca se va a indemnizar.
• Si aseguras por menos del valor real de reconstrucción, entras en infraseguro: en muchas pólizas la aseguradora indemniza en proporción. Aseguraste la mitad de lo que valía, te pagan la mitad del daño, aunque el daño sea parcial.

Qué revisar en la póliza:

• Coberturas incluidas. Incendio es la base; sismo, erupción volcánica, aluvión, daños por agua y responsabilidad civil pueden estar o no. En Ecuador, el sismo no es un detalle.
• Deducible. Cuánto asumes tú en cada siniestro, y si es un monto fijo o un porcentaje de la suma asegurada.
• Contenidos. Tus muebles y electrodomésticos normalmente no están cubiertos por la póliza del crédito. Es contratación aparte.
• Beneficiario. La entidad, hasta el monto de la deuda. El excedente, si lo hay, es tuyo.
• Qué pasa en un edificio. Si el conjunto ya tiene una póliza contratada por la administración, pregunta qué cubre y si se superpone con la tuya. Ese gasto ya lo estás pagando en la alícuota.

Las cinco preguntas que resuelven el tema

Hazlas al oficial de crédito y pide respuesta escrita:

1. ¿Cuánto de mi cuota es prima de cada seguro? Muéstrame el desglose.
2. ¿Puedo contratar la póliza con otra aseguradora y endosarla a favor de la entidad? Algunas lo permiten y otras no; la respuesta cambia el costo.
3. ¿Sobre qué valor se calcula cada prima y cada cuánto se actualiza?
4. ¿Qué exclusiones tiene el desgravamen y qué pasa si somos dos deudores?
5. Si precancelo el crédito o vendo la casa, ¿me devuelven la prima no devengada?

Errores frecuentes

• Firmar la declaración de salud "para no demorar el trámite". Es el documento del que depende que el seguro pague.
• Asegurar por el precio de compra. Pagas prima sobre el terreno.
• No avisar de una ampliación o remodelación. Construiste más metros y la suma asegurada quedó corta.
• Guardar la póliza donde nadie la ve. Deja copia y datos de contacto con la persona que tendría que reclamarla.
• Suponer que un seguro reemplaza al otro. El desgravamen no repara la casa; el de incendios no cancela la deuda.
• No leer las condiciones al comparar entidades. Dos créditos con la misma tasa pueden tener cuotas distintas por los seguros. Cuando compares ofertas —el criterio general está en BIESS o banco privado— compara la cuota total, no la tasa sola.

Las condiciones, coberturas y costos los define cada entidad y cada aseguradora, y cambian: pídelos por escrito antes de firmar. Y si vas a comparar el costo mensual entre dos propiedades, la cuota con seguros incluidos es el número que sirve, no el precio del anuncio; para eso están las estadísticas por ciudad y sector, que trabajan con precios pedidos, no con ventas cerradas.