El inquilino dejó de pagar: qué hacer, en qué orden y cuándo llamar a un abogado

Antes de nada: no cortes el agua, la luz ni el internet, no cambies la chapa y no saques las cosas del inquilino. Aunque tengas toda la razón en el monto adeudado, esos actos te convierten a ti en el infractor y le entregan a la otra parte un argumento que no tenía. El orden que funciona es otro: averigua si no puede pagar o no quiere pagar, pon todo por escrito desde el primer mes, ofrece una salida negociada —casi siempre más barata que un juicio— y recién cuando eso falla, ve a un abogado con la carpeta armada. Cada paso, en detalle.

Paso 1: averigua qué pasó, y déjalo por escrito

Un inquilino que perdió el trabajo y contesta el teléfono no es lo mismo que uno que dejó de responder. El primero se resuelve con un acuerdo de pago; el segundo, no.

Llama, y después manda un mensaje resumiendo lo que hablaron: "conversamos hoy, me indicas que pagarás X el día Y". No es desconfianza; es dejar constancia. Ese mensaje, meses después, vale más que la conversación.

Paso 2: el requerimiento por escrito

Es el documento que marca el inicio formal. Debe decir, sin adornos:

• Fecha.
• Qué meses se adeudan y cuánto es cada uno, sumado.
• Cómo y hasta cuándo se puede pagar.
• Qué harás si no se paga en ese plazo.

Mándalo por un medio que deje rastro: correo electrónico, carta entregada con firma de recepción, o comunicación notarial si el monto ya es grande. Guarda el comprobante de envío, no solo el texto. Si tu contrato está inscrito en el municipio, tenlo a la mano: la constancia de registro es lo primero que te van a pedir cuando el reclamo llegue a la oficina de inquilinato.

Paso 3: la salida negociada, en dos formatos

La mayoría de estos casos termina aquí, y termina mejor que en un juzgado. Hay dos formas:

A. Acuerdo de pago. Por escrito y firmado: cuánto, en qué fechas, y qué pasa automáticamente si falla una cuota. Sé realista con los montos: un acuerdo que el inquilino no puede cumplir solo te hace perder otro mes.

B. Entrega voluntaria del inmueble. Un acta firmada con la fecha de entrega, el estado en que se devuelve, la lectura de los medidores, la entrega de llaves y cómo queda la deuda pendiente. A veces conviene condonar una parte a cambio de que la entrega sea inmediata.

Y esa decisión se calcula, no se discute. Con cifras hipotéticas para mostrar el razonamiento: si el canon es 400 y los servicios que estás cubriendo suman 60, cada mes que el inmueble sigue ocupado sin pagar te cuesta 460, más el tiempo que no lo puedes volver a arrendar. Si condonar 500 dólares consigue que se vaya este mes en vez del cuarto, la cuenta se paga sola. Haz esa comparación con tus números antes de decir que no por principio.

Paso 4: la garantía, y lo que no cubre

La garantía cubre lo que el contrato dice que cubre, normalmente daños e impagos, pero rara vez alcanza para varios meses de mora. Y no es "el último mes de arriendo" salvo que se haya pactado así. Descontarla no cierra el tema: reduce la deuda, no la extingue. Anota qué cubriste con ella y por qué, con respaldos.

Paso 5: cuándo ya toca un abogado

Estas son las señales de que la vía amistosa se agotó:

• No contesta o no se conoce su paradero.
• Se cumplió el número de meses que tu propio contrato define como causal de terminación.
• Firmó un acuerdo de pago y lo incumplió. Un segundo acuerdo casi nunca funciona.
• Está subarrendando o metió a más personas sin autorización.
• Está dañando el inmueble o sacando cosas que no son suyas.
• Hay un garante y necesitas dirigirte también contra él.
• Del otro lado aparece una empresa o un abogado.

En cuánto se resuelve un desalojo no te vamos a dar un número: depende del juzgado, de la carga de casos y sobre todo de si llegas con las pruebas ordenadas o sin ellas. Lo único que controlas tú es empezar temprano y llegar con papeles.

La carpeta que tienes que llevar el día que consultes

Arma esto ahora, no cuando te lo pidan:

1. Contrato firmado, y la constancia de registro en el municipio si la tienes.
2. Acta de entrega e inventario, con las fotos del día de la entrega.
3. Comprobantes de los pagos que sí recibiste, en orden cronológico.
4. El cálculo de la deuda mes a mes, en una tabla simple: mes, monto, qué se pagó, saldo.
5. Historial de mensajes y correos, exportado y sin borrar nada.
6. Los requerimientos enviados, con su comprobante de envío.
7. Planillas de servicios impagos que estén a tu nombre.
8. Cédula y datos de contacto del inquilino y del garante.

Un caso llega desordenado a la primera consulta y eso solo cuesta tiempo y honorarios. Este mismo criterio de tener los papeles antes de necesitarlos es el que explicamos en qué documentos pedir antes de entregar dinero, y aplica igual del lado del arrendador.

Si el que no puede pagar eres tú

Este artículo también es para el inquilino, porque la peor decisión desde ese lado es desaparecer.

• Habla antes del vencimiento, no después. Un dueño avisado negocia; un dueño sorprendido reclama.
• Propón un plan que puedas cumplir, por escrito, aunque sea pagar parcial y ponerte al día en tres meses.
• Si el dueño se niega a recibir un pago para dejarte acumular mora, existe la vía de consignar el arriendo ante la oficina de inquilinato de tu municipio. Pregunta ahí cómo se hace en tu ciudad.
• Si decides irte, entrega con acta. Llaves contra recibo firmado, fotos del estado y lectura de medidores. Irse dejando las llaves bajo la puerta te deja pagando meses que ya no viviste.
• No dejes deudas de servicios a tu nombre, y pide constancia de que quedaron al día.
• Guarda todos tus comprobantes de pago. Es tu única defensa contra un reclamo por meses que sí pagaste.

Los tres errores que se repiten

Dejar correr meses "para no incomodar". El monto solo crece y la recuperación se vuelve más difícil, no más fácil.

Cobrar en efectivo sin recibo. Después no se puede probar ni lo que se pagó ni lo que no. Transferencia siempre, o recibo numerado.

Aceptar de vuelta al mismo inquilino sin cambiar nada. Si vuelve, que sea con acuerdo escrito y garante nuevo.

Las obligaciones de fondo de cada parte —qué puede exigir el dueño y qué protege al inquilino— están desarrolladas en Ley de Inquilinato: qué exige a propietario e inquilino y en arrendar una vivienda en Ecuador: contrato, derechos y obligaciones. Léelos antes de mandar el primer requerimiento: media página de contexto evita un error que después cuesta meses.