Cuando compras la nuda propiedad de una casa, compras el inmueble sin el derecho a usarlo. Ese derecho —vivir en ella, arrendarla y cobrar el arriendo— lo tiene el usufructuario, normalmente de por vida. Eres el dueño registrado, pero no entras. Cuando el usufructo se extingue, casi siempre por la muerte del usufructuario o por cumplirse el plazo, el uso vuelve a ti automáticamente: no hay una segunda compraventa ni un pago adicional, solo un trámite en el Registro para que deje de constar.
Por eso estas propiedades se venden por debajo de su valor en pleno dominio. La pregunta útil no es si conviene en abstracto, sino cuánto menos debe costar y qué tiene que decir la escritura para que la operación no se te vuelva en contra.
Los dos derechos, en una tabla
| Usufructuario | Nudo propietario | |
|---|---|---|
| Vive en la casa | Sí | No |
| La arrienda y cobra el canon | Sí | No |
| Es el dueño en el Registro | No | Sí |
| Puede vender su derecho | Normalmente sí, salvo prohibición | Sí, sin permiso del otro |
| Gastos ordinarios y conservación | Le corresponden | No |
| Reparaciones mayores | No | Le corresponden |
Esa última fila es la regla general y se puede pactar distinto. Lo que decide en tu caso concreto es lo que diga la escritura de constitución del usufructo, no la costumbre.
No lo confundas con el derecho de uso y habitación, que es más estrecho: permite habitar, pero no arrendar ni ceder. Si el certificado de gravámenes dice "uso y habitación" y no "usufructo", el escenario cambia.
Cómo se razona el precio
No existe una tabla pública que te diga cuánto vale una nuda propiedad en Ecuador, y desconfía de quien te dé un porcentaje redondo. Lo que sí puedes hacer es construir tu propio número con una lógica defendible.
El razonamiento: lo que dejas de recibir durante el usufructo es lo que no deberías pagar hoy.
Con cifras inventadas para el ejemplo, solo para que veas la mecánica: supongamos que la casa en pleno dominio vale V, que arrendada produciría R al año neto de gastos, y que el usufructo puede durar unos N años. Lo que pierdes es aproximadamente R × N, pero traído a valor de hoy, porque un dólar dentro de quince años vale menos que uno hoy. Ese descuento, restado de V, es tu techo de precio. Debajo de él estás pagando de más.
Para poner V, la referencia de mercado del sector la sacas de las estadísticas por ciudad y sector, y conviene leer antes la metodología: son precios pedidos en anuncios publicados, no ventas cerradas, y el titular es la mediana, no el promedio. Sirven para ubicarte, no para tasar. Para R, mira lo que se está pidiendo por arriendos comparables y descuenta vacancia y gastos; el método completo está en cómo calcular la rentabilidad real de un arriendo.
Y ahora la parte incómoda: cuando el usufructo es vitalicio, N no lo sabes. Estás estimando una duración de vida. Puede durar cinco años o treinta. Cualquier cálculo que te presenten como exacto está escondiendo esa incertidumbre. Trabaja con un rango, mira el escenario largo y pregúntate si a ese precio la operación todavía te sirve.
Qué revisar antes de firmar
Pide el certificado de gravámenes y la escritura que constituyó el usufructo, y busca:
- ¿Vitalicio o a plazo? Si es a plazo, la fecha exacta de terminación.
- ¿Cuántos usufructuarios? Si son dos —una pareja, por ejemplo— averigua si al morir uno el derecho acrece al sobreviviente. Si acrece, la espera puede duplicarse. Este dato cambia el precio más que ningún otro.
- ¿Puede arrendar? Si puede, es posible que encuentres un inquilino dentro y que el arriendo siga vigente. Pregunta si hay contrato y hasta cuándo; la Ley de Inquilinato marca qué obligaciones sobreviven.
- ¿Puede ceder o vender su derecho? Si puede, tu vecino de escritura puede cambiar sin que opines.
- ¿Quién paga qué? Predial, alícuota, seguros, mantenimiento, reparaciones mayores. Que esté por escrito y con nombre.
- ¿Hay hipoteca, embargo u otra limitación? El usufructo no es la única anotación posible; revisa el certificado completo con esta guía.
- ¿En qué estado está el inmueble hoy? Vas a heredar el deterioro de los años que no lo controlaste. Vale la pena visitarlo con la misma disciplina que cualquier compra: qué revisar en una visita.
- ¿El banco financia? Pregunta antes de firmar la promesa. No des por hecho que una nuda propiedad sirve como garantía hipotecaria.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
Puede tener sentido si: no necesitas la casa para vivir, tu horizonte es largo, pagas de contado, el descuento es coherente con el cálculo de arriba, la escritura reparte los gastos con claridad y el inmueble está en buen estado.
Probablemente no, si: necesitas mudarte, dependes de un crédito, cuentas con arrendarla para pagar la compra, el descuento es pequeño, hay varios usufructuarios con derecho a acrecer, o el vendedor esquiva las preguntas sobre gastos y estado del inmueble.
Hay una tercera vía que casi nadie propone y suele ser la mejor: que el usufructuario y el nudo propietario vendan juntos, en una sola escritura, el pleno dominio. Ellos reparten el precio entre sí y tú compras una casa normal. Si en la conversación aparece que ambos están dispuestos, ponlo sobre la mesa antes de entrar en la mecánica del usufructo.
Cuando el usufructo termina
No se borra solo del Registro. Con el certificado de defunción —o con la prueba de que se cumplió el plazo— se realiza el trámite para que la extinción quede inscrita y el certificado de gravámenes deje de mostrarla. Hasta que eso ocurra, cualquiera que pida el certificado va a seguir viendo el usufructo, y eso te va a estorbar el día que quieras vender o hipotecar. Hazlo en cuanto puedas, no cuando lo necesites.
Si eres tú quien va a constituir el usufructo
El caso típico: quieres pasar la casa a tus hijos y seguir viviendo en ella. Antes de ir a la notaría, decide y deja escrito quién paga el predial, la alícuota y el mantenimiento; si puedes arrendarla; qué pasa si tu cónyuge te sobrevive; y qué ocurre si un hijo quiere vender su parte. Cada uno de esos puntos, resuelto en la escritura, es un pleito familiar que no ocurre. Y compara antes con las otras formas de transmitir, que tienen costos e impuestos distintos: heredar o donar un inmueble en Ecuador.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
- El nudo propietario es el dueño registrado pero no puede usar ni arrendar el inmueble. El usufructuario tiene el derecho de usarlo, habitarlo y arrendarlo cobrando el canon, sin ser el dueño. Al extinguirse el usufructo, el uso vuelve al propietario sin necesidad de una nueva compraventa.
- ¿Cuánto menos vale una casa en nuda propiedad?
- No hay una tabla pública ni un porcentaje fijo, y desconfía de quien te dé uno redondo. El razonamiento es restar del valor en pleno dominio lo que dejarías de percibir mientras dure el usufructo, traído a valor de hoy. Cuando el usufructo es vitalicio, esa duración es una estimación, no un dato.
- ¿Puedo vender mi nuda propiedad sin permiso del usufructuario?
- Como regla general sí, porque vendes tu derecho y el usufructo continúa afectando al inmueble para el nuevo comprador. Revisa igual la escritura de constitución por si contiene alguna limitación pactada, y ten presente que un inmueble con usufructo vigente tiene un mercado más estrecho.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
