¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor? En la práctica, la alcabala la paga el comprador, aunque la ley no lo dice con esas palabras. La respuesta completa es un poco más larga, porque entender cómo se calcula te evita una sorpresa en la ventanilla del municipio el día que vas a inscribir la escritura. Este artículo explica qué es la alcabala, qué dice la ley sobre quién la paga, qué se acostumbra pactar en la escritura y cuánto sale con un ejemplo en dólares.
Qué es la alcabala
La alcabala es un impuesto municipal que grava la transferencia de dominio de bienes inmuebles a título oneroso: compraventas, permutas, daciones en pago, adjudicaciones en remate y actos similares. Está regulada en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), en el capítulo del impuesto de alcabalas, y la recauda el municipio del cantón donde está el inmueble. No es un impuesto del SRI ni del Registro de la Propiedad: se paga en la tesorería municipal (o en línea, en las ciudades que lo permiten) y el comprobante es requisito para que el notario cierre la escritura y para que el Registro la inscriba.
No hay que confundirla con otros dos cobros que aparecen en la misma venta: el impuesto a la utilidad (o plusvalía), que grava la ganancia del vendedor, y las tasas de notaría y Registro, que son aranceles por servicios. La alcabala es solo una pieza de esa cuenta; el resto está en impuestos y gastos al comprar o vender una propiedad.
Qué dice la ley sobre quién paga
Aquí está el detalle que explica la confusión. El COOTAD, en su artículo sobre el sujeto pasivo de la alcabala, dice que son sujetos pasivos "los contratantes que reciban beneficio en el respectivo contrato, así como los favorecidos en los actos que se realicen en su exclusivo beneficio", y agrega que, salvo estipulación específica, se presume que el beneficio es mutuo y proporcional a la cuantía.
Es decir: la ley no dice "paga el comprador". Dice que pagan quienes se benefician, que en una compraventa son ambos, y deja abierta la puerta a que el contrato diga otra cosa con una "estipulación específica". Esa estipulación es lo que hace casi toda escritura de compraventa en Ecuador.
Lo que se pacta en la escritura: paga el comprador
La costumbre notarial, recogida en los formatos de minuta de los notarios, es que el comprador asume la alcabala, junto con los gastos de notaría y de inscripción en el Registro, mientras el vendedor asume el impuesto a la utilidad y los certificados que debe presentar para vender. La cláusula típica dice algo como "los gastos e impuestos que cause esta escritura serán de cuenta del comprador, con excepción del impuesto a la utilidad, que será de cuenta del vendedor".
Dos consecuencias prácticas:
- Si la minuta no dice nada, la ley presume que el beneficio es mutuo y proporcional (art. 531 del COOTAD); en la práctica suele adelantarla quien necesita inscribir, así que conviene dejarlo escrito.
- Es negociable. Nada impide pactar que el vendedor pague la alcabala o que la dividan. En ventas de proyectos nuevos, algunas constructoras ofrecen "gastos legales incluidos" como argumento comercial. Eso debe constar en la promesa y en la escritura, no en una conversación.
Si vas a negociar quién paga, hazlo antes de firmar la promesa de compraventa, porque esa promesa es la que fija las condiciones de la escritura.
Cómo se calcula
La base imponible
La base es el valor del contrato, es decir, el precio que consta en la escritura. Pero el COOTAD añade una regla que mucha gente descubre tarde: si ese precio es inferior al avalúo catastral del inmueble, la base es el avalúo catastral. En otras palabras, el municipio toma el mayor de los dos valores. Poner un precio bajo en la escritura no reduce la alcabala por debajo de lo que resulta del avalúo, y además complica el impuesto a la utilidad del vendedor y el financiamiento del comprador. Avalúo catastral y precio de mercado explica por qué los dos valores difieren.
La tarifa
La tarifa general fijada en el COOTAD es del 1 % sobre la base imponible. Algunos municipios aplican adicionales o tasas administrativas junto con la alcabala, y ciertas transferencias tienen rebajas (por ejemplo, cuando el mismo inmueble vuelve a transferirse dentro de los tres años siguientes) o exoneraciones (la parte que corresponde al Estado y entidades públicas, las particiones y la disolución de sociedades, los programas de vivienda de interés social, entre otras; art. 534 del COOTAD). El valor exacto a pagar lo liquida el municipio del cantón; pídelo antes de la fecha de firma para no llegar a la notaría sin el comprobante.
Un ejemplo en dólares
Supongamos una casa en Quito que se vende en 120.000 dólares y cuyo avalúo catastral es de 90.000 dólares.
- Base imponible: el mayor entre precio y avalúo, es decir, 120.000 dólares.
- Alcabala al 1 %: 1.200 dólares.
- Quién la paga: el comprador, según la cláusula habitual de la escritura.
Ahora la misma casa, pero con un precio pactado de 80.000 dólares y un avalúo catastral de 90.000:
- Base imponible: 90.000 dólares, porque el avalúo supera el precio.
- Alcabala al 1 %: 900 dólares.
Y un terreno en una parroquia rural que se vende en 30.000 dólares con avalúo de 12.000:
- Base imponible: 30.000 dólares.
- Alcabala al 1 %: 300 dólares.
En los tres casos, a esa cifra hay que sumar la notaría y la inscripción en el Registro (que tienen tablas propias según la cuantía), y, del lado del vendedor, el impuesto a la utilidad si la hubo. Cuánto cuesta escriturar una propiedad en Ecuador arma la cuenta completa.
Cuándo y dónde se paga
La alcabala se liquida con la minuta, en el municipio donde está el inmueble, y se paga antes de firmar la escritura: sin el recibo, el notario no puede extenderla (art. 537 del COOTAD). El flujo habitual es: el notario revisa la minuta, el municipio emite la liquidación de alcabala (y la de utilidad para el vendedor), se pagan ambas, se firma la escritura y se lleva al Registro con los comprobantes. En algunas ciudades la liquidación se puede pedir en línea; confírmalo en el portal de tu municipio.
Errores que se repiten
- Llegar a la notaría sin saber cuánto es la alcabala y descubrir que el avalúo catastral es mayor que el precio.
- Dar por hecho que el vendedor "ya pagó los impuestos" porque pagó el predial: el predial es anual y no tiene nada que ver con la alcabala.
- No incluir en la promesa quién paga qué, y pelearlo el día de la firma.
- Confundir la alcabala con el impuesto a la utilidad y pagar el del otro.
Pasos resumidos
En Ecuador, la alcabala la paga el comprador por costumbre y por cláusula, aunque la ley permite pactar lo contrario. Se calcula sobre el mayor valor entre el precio y el avalúo catastral, con la tarifa general del 1 % del COOTAD y las variaciones que fije cada municipio. Pide la liquidación antes de firmar, deja por escrito en la promesa quién paga cada rubro y revisa la cuenta completa de la compra en impuestos y gastos al comprar o vender una propiedad.
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Preguntas frecuentes
- ¿Quién paga la alcabala en Ecuador?
- En la práctica, el comprador. El COOTAD dice que pagan los contratantes que se benefician del contrato, con beneficio presumido mutuo salvo estipulación específica, y la estipulación que incluye casi toda escritura de compraventa asigna la alcabala, la notaría y el Registro al comprador, y el impuesto a la utilidad al vendedor. Es negociable, pero debe constar en la promesa y en la escritura.
- ¿Sobre qué valor se calcula la alcabala?
- Sobre el valor del contrato, es decir, el precio de la escritura, salvo que ese precio sea inferior al avalúo catastral del inmueble: en ese caso la base es el avalúo. El municipio toma siempre el mayor de los dos valores, de modo que declarar un precio bajo no reduce la alcabala por debajo de lo que resulta del avalúo catastral.
- ¿Cuánto es la alcabala por una casa de 100.000 dólares?
- Con la tarifa general del 1 % del COOTAD, 1.000 dólares, siempre que el avalúo catastral no supere los 100.000; si lo supera, se calcula sobre el avalúo. A esa cifra se suman los adicionales o tasas que aplique el municipio del cantón, y aparte van la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, del lado del vendedor, el impuesto a la utilidad.
- ¿Se puede pactar que el vendedor pague la alcabala?
- Sí. La ley permite una estipulación específica sobre quién asume el impuesto, y nada impide que el vendedor lo pague o que se divida. Para que valga, tiene que estar escrito en la promesa de compraventa y repetirse en la escritura definitiva; si la minuta no dice nada, la ley presume que el beneficio es mutuo y proporcional (art. 531 del COOTAD).
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción inmobiliaria
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
