Los gastos de cierre son el dinero que sale de tu bolsillo además de la entrada, y casi nunca se financian. Son siete grupos: el avalúo pericial, los gastos legales y de estudio de títulos, los certificados, los cargos que cobre la entidad por otorgar el crédito, la notaría, los impuestos municipales de transferencia y la inscripción en el Registro de la Propiedad. A eso se suman las primas iniciales de los seguros y lo que cuesta poner los servicios a tu nombre.
Nadie te los presenta juntos porque los cobra gente distinta en momentos distintos. La solución es armar tú una hoja con los siete grupos y pedir cada cifra por escrito antes de firmar la promesa de compraventa. Este artículo es esa hoja.
Por qué no puedes ver una cifra total aquí
Los aranceles de notaría y del Registro de la Propiedad se calculan por tablas oficiales según la cuantía de la escritura. La alcabala la fija cada municipio con su propia ordenanza. Los cargos del crédito los define cada institución. Todo eso cambia por ciudad, por monto y por año.
Cualquier porcentaje redondo que leas en internet es una aproximación que envejece mal. Lo que sí funciona es pedir cada número calculado para tu monto exacto, y este artículo te dice a quién pedírselo. El panorama general de tributos está en impuestos y gastos al comprar o vender una propiedad.
La hoja de gastos de cierre
| Rubro | Quién lo cobra | Cuándo se paga | Cómo consigues el monto exacto |
|---|---|---|---|
| Avalúo pericial | Perito autorizado por la entidad | Antes de la aprobación de la operación | Pregunta la tarifa al oficial de crédito al presentar la solicitud |
| Gastos legales / estudio de títulos | La entidad o su abogado | Antes de la escritura | Pídelo en la hoja de condiciones del crédito |
| Certificado de gravámenes | Registro de la Propiedad del cantón | Al preparar el expediente | Consulta la tarifa en la ventanilla del Registro |
| Certificado de no adeudar y avalúo catastral | Municipio | Antes de la escritura | Ventanilla municipal, con la clave catastral |
| Cargos por otorgamiento del crédito | La entidad financiera | Al desembolso o descontados de él | Exige la hoja con todos los cargos, con nombre y valor |
| Honorarios de notaría | Notaría | Al firmar | Lleva el borrador y el monto: la notaría te cotiza |
| Impuesto de alcabala | Municipio | Antes de inscribir | Liquidación municipal sobre el mayor valor entre avalúo y precio |
| Impuesto a la utilidad o plusvalía | Municipio | Antes de inscribir | Lo paga el vendedor, salvo pacto distinto |
| Inscripción de la escritura | Registro de la Propiedad | Después de firmar | Tabla del Registro según la cuantía |
| Primas de seguros | Aseguradora, vía la entidad | Desde la primera cuota | Pide el desglose de la cuota con seguros incluidos |
| Traspaso de servicios y alícuotas | Empresas de servicios y administración | Al recibir el inmueble | Pide los últimos comprobantes al vendedor |
Los dos impuestos municipales merecen su propio detalle: está en alcabala y utilidad.
Quién paga qué, y qué se negocia
La costumbre en Ecuador reparte así: el comprador asume la alcabala, el avalúo, los gastos del crédito y la inscripción; el vendedor, el impuesto a la utilidad y estar al día con el municipio y la alícuota. Los honorarios de notaría suelen ir a medias, pero todo esto es costumbre, no ley: lo que manda es lo que diga la promesa de compraventa.
Por eso la promesa debe listar quién paga cada rubro, con nombre y apellido de cada gasto. Una frase como "los gastos serán asumidos por las partes según la ley" no resuelve nada; te vas a pelear en la notaría el día de la firma.
El calendario del dinero
Los gastos no caen todos juntos. Ordenados en el tiempo:
- Antes de la aprobación: avalúo y certificados. Se pagan aunque la operación no siga.
- Antes de firmar: liquidación de impuestos municipales, certificado de no adeudar, gastos legales.
- El día de la firma: notaría.
- Después de firmar: inscripción en el Registro.
- Desde la primera cuota: primas de seguros.
- Al mudarte: traspaso de medidores, alícuota del mes, cerraduras.
Ten el efectivo disponible en ese orden. Un retraso en el punto 2 mueve la fecha de firma, y una fecha de firma movida puede vencer una aprobación.
Cómo armar tu número real, en tres llamadas
- Al oficial de crédito: "necesito por escrito el costo del avalúo, los gastos legales y todos los cargos por otorgamiento, y la tabla de amortización con seguros incluidos".
- A la notaría: con el monto de la escritura y el dato de que incluye constitución de hipoteca, pide la cotización de honorarios.
- Al municipio y al Registro: con la clave catastral y el monto, pide la liquidación de alcabala y la tarifa de inscripción.
Súmalo y añade un colchón para lo que aparezca. Ese total es lo que necesitas encima de la entrada, y por eso conviene leerlo junto a cuánto necesitas de entrada.
Errores que salen caros
- Contar solo la entrada. Llegar a la firma con la entrada justa y sin efectivo para notaría e inscripción paraliza todo.
- Creer que los gastos se financian. Salvo excepciones que la entidad debe confirmarte por escrito, salen de tu bolsillo.
- No pedir el desglose de cargos del crédito. Algunos se descuentan del desembolso, así que el vendedor recibe menos de lo que creías y tienes que completar en efectivo.
- Dejar la escritura sin inscribir. Firmar en la notaría no te hace dueño: la inscripción sí. Y la entidad no desembolsa antes.
- Olvidar la alícuota atrasada. En conjuntos y edificios, la deuda del anterior propietario puede terminar reclamándose al inmueble. Pide el certificado de estar al día a la administración, como se explica en la alícuota y los gastos que no están en el precio.
- Comprar sobre planos sin preguntar cuándo se pagan estos rubros. El calendario cambia bastante; hay un artículo dedicado a eso.
Si estás calculando cuánto necesitas en total antes de salir a buscar, arma primero esta hoja y después compara precios por sector en las estadísticas del portal, que salen de precios pedidos en anuncios publicados y no de ventas cerradas.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto suman los gastos de cierre de una hipoteca en Ecuador?
- No hay una cifra única: los aranceles de notaría y del Registro de la Propiedad se calculan por tablas oficiales según la cuantía, la alcabala la fija cada municipio y los cargos del crédito los define cada institución. Lo práctico es pedir cada valor calculado para tu monto exacto al oficial de crédito, a la notaría, al municipio y al Registro.
- ¿Los gastos de cierre se pueden financiar con el crédito?
- Por regla general no: salen de tu bolsillo, además de la entrada. Algunas entidades tienen excepciones para ciertos rubros, así que pide esa respuesta por escrito antes de firmar la promesa de compraventa.
- ¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
- Por costumbre los honorarios de notaría se reparten y el comprador asume alcabala, avalúo e inscripción, pero es costumbre y no ley. Lo que manda es lo que diga la promesa de compraventa, así que conviene listar ahí cada rubro con nombre y quién lo paga.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
