Heredar o donar un inmueble en Ecuador: impuesto y trámite

Una casa heredada no es tuya hasta que el trámite lo diga. Es la frase que resume por qué tantas propiedades quedan años sin poder venderse: los herederos se reparten el uso, nadie inscribe nada, y el día que aparece un comprador descubren que el titular registral sigue siendo una persona fallecida.

Paso 1: la posesión efectiva

Es el acto que reconoce quiénes son los herederos. Puede tramitarse por vía notarial cuando hay acuerdo entre todos, o por vía judicial cuando no lo hay.

Documentos habituales: partida de defunción, documentos que acrediten el parentesco, cédulas de los herederos, testamento si existe y el detalle de los bienes.

El paso que se olvida: inscribir la posesión efectiva en el Registro de la Propiedad. Sin esa inscripción, para el registro el dueño sigue siendo el fallecido, y ninguna venta ni hipoteca es posible.

Paso 2: el impuesto del SRI

Las herencias, legados y donaciones tributan al SRI con una tabla progresiva. Para 2026:

• La fracción básica desgravada es de 78.527 dólares: hasta ese valor no se paga impuesto.
• Sobre el exceso se aplican tarifas progresivas que van del 5% al 35%, según el tramo.
• La ley reduce el impuesto para los beneficiarios del primer grado de consanguinidad y para el cónyuge sobreviviente.

Dos precisiones que evitan errores de cálculo:

1. El impuesto se calcula por beneficiario, sobre lo que cada uno recibe, no sobre el total de la masa hereditaria.
2. La base se determina sobre el valor del bien, del que se descuentan las deudas y cargas que correspondan.

La declaración tiene plazo. Presentarla tarde suma intereses y multas a un trámite que ya suele llegar en mal momento, así que conviene ponerle fecha desde el inicio.

Paso 3: la partición, si son varios

Con la posesión efectiva inscrita, los herederos son copropietarios en la proporción que corresponda. Para que cada uno tenga un bien concreto —y pueda venderlo por su cuenta— hace falta la partición, por acuerdo ante notario o por vía judicial si no hay consenso.

Mientras no haya partición, vender exige que todos los copropietarios comparezcan. Es perfectamente posible; simplemente hay que saberlo antes de publicar el inmueble y no el día de la firma.

Donar en vida: qué cambia y qué no

La donación se usa a menudo pensando que evita impuestos. No los evita:

• Tributa con la misma tabla y la misma fracción básica desgravada que la herencia.
• Además paga alcabala, porque es una transferencia de dominio como cualquier otra.
• Se formaliza por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Lo que sí cambia es el control: donar en vida permite decidir quién recibe qué y evitar una partición conflictiva después. Y también implica desprenderse del bien de verdad, con las consecuencias que eso tiene. Si el objetivo es conservar el uso, existen figuras como la reserva de usufructo que conviene revisar con un profesional.

Si vas a comprar una propiedad heredada

Del lado del comprador, tres verificaciones bastan para evitar el 90% de los problemas:

1. Posesión efectiva inscrita en el Registro de la Propiedad.
2. Impuesto de herencia declarado ante el SRI.
3. Todos los herederos comparecen en la escritura, o existe partición inscrita que habilita a quien vende.

Si falta cualquiera de las tres, no es una venta imposible: es una venta que todavía no está lista.

Las cifras de 2026 corresponden a la tabla del impuesto a la renta sobre herencias, legados y donaciones publicada por el SRI. Este artículo es orientativo; para calcular tu caso, consulta al SRI o a un asesor tributario.