Si vendes un inmueble urbano en Ecuador y lo vendes por más de lo que te costó, el municipio te cobra el impuesto a la utilidad: el 10 % sobre la ganancia, según el artículo 556 del COOTAD. La gente lo llama «plusvalía», aunque no es la ley de plusvalía que se derogó en 2018. Lo paga quien vende, se liquida en el municipio del cantón donde está el inmueble y se paga antes de firmar la escritura, porque la notaría exige el comprobante.
La confusión más cara es creer que el 10 % se aplica sobre el precio de venta. Se aplica sobre la utilidad, y la utilidad es lo que queda después de restar varias cosas. Este artículo es ese cálculo.
Cómo se calcula la utilidad
- Parte del precio de venta.
- Resta el precio al que compraste, el que consta en tu escritura de adquisición.
- Resta las mejoras que hiciste y puedas justificar.
- Resta los gastos de la adquisición y de esta misma transferencia.
- Aplica la deducción por años de tenencia que fije la ordenanza de tu municipio.
Sobre lo que queda se aplica el 10 %.
Un ejemplo con números
Compraste en $80.000 y vendes en $100.000. Hiciste mejoras por $5.000 con facturas, y entre notaría, registro y certificados de la compra y de la venta gastaste $2.000.
| Paso | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $100.000 |
| Menos precio de compra | − $80.000 |
| Menos mejoras justificadas | − $5.000 |
| Menos gastos de adquisición y transferencia | − $2.000 |
| Utilidad antes de la deducción por años | $13.000 |
| Impuesto antes de la deducción por años (10 %) | $1.300 |
Ese $1.300 es el techo, no la cifra final: todavía falta la deducción por el tiempo que tuviste el inmueble. Cuántos años y qué porcentaje por año lo define cada municipio en su ordenanza, así que el número que vas a pagar sale de la ventanilla de rentas de tu cantón, no de este artículo.
Los años cuentan, y mucho
La ley reconoce que parte del mayor valor no es ganancia real sino tiempo. Por eso el impuesto se reduce a medida que pasan los años entre tu compra y tu venta, hasta desaparecer en el largo plazo. Dos consecuencias prácticas:
- Si compraste hace pocos años y vendes con ganancia, la deducción será pequeña y el impuesto se acercará al techo.
- Si la propiedad lleva muchos años a tu nombre, puede que el impuesto quede en cero. Pregúntalo antes de asumir que vas a pagar.
Lo que varía por cantón es el porcentaje por año y el tope. Lo que no varía es el principio.
Lo que el municipio no te descuenta si no lo pruebas
Cada deducción necesita un papel:
- Precio de compra: tu escritura de adquisición inscrita. Si compraste con un documento privado o una promesa que nunca se escrituró, primero hay que regularizar el título.
- Mejoras: facturas a tu nombre, permisos de construcción y, cuando corresponda, la actualización del catastro con la nueva construcción. Una ampliación que nunca se declaró al municipio no existe para efectos de este cálculo: actualizar el catastro después de construir o remodelar.
- Gastos: las facturas de notaría, registro y certificados.
Arma esa carpeta antes de poner el precio, no la semana de la firma.
Cuándo no se paga
- Cuando no hay utilidad: vendes al mismo precio o por debajo de lo que te costó.
- Cuando la deducción por años, según la ordenanza, deja la utilidad gravable en cero.
- La transferencia de dominio no lleva IVA; el impuesto a la utilidad es municipal y es el único que grava tu ganancia en la venta.
El otro impuesto de la misma venta
En la misma ventanilla el comprador liquida la alcabala, el 1 % sobre la base imponible. Son dos impuestos distintos, con sujetos distintos: alcabala y utilidad, explicados juntos. Y los dos son solo una parte de lo que cuesta escriturar: la cuenta completa de escriturar.
Antes de fijar el precio
Un precio bien puesto se vende antes y deja la utilidad que corresponde. Mira qué se está pidiendo hoy por propiedades como la tuya en cuánto vale mi casa o, por tipo y ciudad, en las guías de vender una casa, vender un terreno y vender un departamento. Cuando tengas el precio, publica gratis: sin comisión, con el contacto directo en tu teléfono.
Preguntas frecuentes
- ¿El impuesto a la utilidad se calcula sobre el precio de venta?
- No. Se calcula sobre la utilidad: el precio de venta menos el precio al que compraste, las mejoras justificadas y los gastos de adquisición y de la transferencia, con una deducción adicional por cada año que tuviste el inmueble según la ordenanza del municipio. Sobre ese resultado se aplica el 10 %.
- ¿Cuántos años tengo que tener la propiedad para no pagar plusvalía?
- Depende de la ordenanza de cada municipio: cada cantón fija el porcentaje de deducción por año y el tope. El impuesto baja con los años de tenencia hasta desaparecer en el largo plazo. La cifra exacta te la da la ventanilla de rentas del municipio del cantón donde está el inmueble.
- ¿Cuándo se paga el impuesto a la utilidad?
- Antes de firmar la escritura de compraventa. Se liquida en el municipio del cantón del inmueble con el precio de venta ya acordado, y la notaría exige el comprobante de pago para elevar la venta a escritura pública.
Escrito por Equipo Geo Propiedades Ecuador
Redacción
Este artículo es informativo y usa valores referenciales. Impuestos, tasas y requisitos cambian según el cantón y la entidad: confirma los valores vigentes en tu municipio, notaría, banco o el BIESS antes de firmar.
